«Из-за невысокого поглощения сформировалось редкое по объему и разнообразию предложение»

Какие тренды в развитии отрасли, по Вашему мнению, наметились в 2022 году и будут развиваться в 2023 году?

На начало 2023 года можно коротко обозначить следующие сформированные тренды:

Рынок покупателя

Объем продаж сократился во всех сегментах на 30-40%. Новые проекты поступали в продажу в течение всего года. Существенно пополнилось предложение вторичного рынка. В результате невысокого поглощения сформировалось редкое по объему и разнообразию предложение. С целью поддержки продаж, застройщики предлагают широкий спектр акций и спецпредложений. Налицо сильная конкурентная борьба за покупателя. У покупателя есть возможность выбора и получения выгодных условий покупки.

Ипотека – драйвер продаж

К концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80-90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах - до 100%.  Укрепилась роль взаимодействия банков и застройщиков в ипотечных программах. В течение года были разработаны и выведены на рынок различные программы. Самыми заметными, повлиявшими на рынок, стали программы субсидированной ипотеки с минимальными ставками 0,01% годовых на весь период кредитования, ипотека траншами, льготные программы с господдержкой. Продление срока действия ипотечных программ с господдержкой до 1 июля 2024 года на новых условиях стало ожидаемой и безусловной поддержкой для рынка на будущий период. Изменение кредитных ставок и условий кредитования спровоцировало активность покупателей в последний месяц года.  Новые условия по ипотечным программам, запрет ставок ниже 3% по программам субсидирования, повышение ставок по льготным программам требует от покупателей времени на осмысление и привыкание.  

Изменения в составе участников рынка

Уход компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков («Расцветай» из Новосибирска и А101 из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство.

Стратегия застройщиков

В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличение площадей квартир или избыточное количество новаций и улучшений.

Что происходит с ценами и спросом?

По итогам 2022 года можно сделать вывод о росте цен относительно предыдущего периода. Однако этот рост произошел в первом квартале 2022 года, все остальное время формировалось некое ценовое плато. Цены внутри объектов незначительно менялись в течение года в зависимости от степени готовности и сокращения предложения, новые объекты стартовали с достаточно высоких цен. Застройщики конкурировали акциями, скидками и спецпредложениями. В совокупности эти факторы обеспечили слабые колебания средней стоимости 1 кв. м без резких скачков. Кризисные явления неизбежно приводят к корректировке цен, но не на всё и сразу. Мы ожидаем расслоения и корректировок цен в зависимости от характеристик объектов. Эти явления мы уже наблюдаем на вторичном рынке и всё, что было явно переоценено ранее, демонстрирует снижение. Напротив, ликвидные лоты в популярных объектах не теряют в цене ни при каких обстоятельствах. Застройщики, сохраняя общий уровень рентабельности, точечно работают с ценообразованием, формируя в своих проектах выгодное предложение, лимитированное объемами и сроком действия акций. Безусловно, стратегия каждого застройщика может оказывать влияние на политику ценообразования проектов – конкурентов, вынуждая корректировать стоимость квартир. Однако высокая себестоимость новых объектов не дает возможности для глобального снижения цены продажи новостроек. 

Каким стал 2022 год для Вашей компании?

По итогам 2022 года холдинг «РСТИ» побил свой собственный рекорд по количеству построенных объектов – были введены в эксплуатацию 10 объектов общей площадью 268 780,6 кв. м. Ранее компания сдавала не более 8 объектов в год.

Среди сданных в прошлом году объектов – дизайнерский дом ELEVEN в Москве, четвертая, пятая и шестая очереди жилого комплекса NewTimeи третья очередь жилого комплекса Terra в Приморском районе Санкт-Петербурга, а также вторая и третья очереди проекта Familia на Петровском острове. Пополнился список готовых социальных объектов – завершилось строительство нового корпуса для НИИ скорой помощи имени И.И. Джанелидзе, детского сада на 220 мест в ЖК Terra, встроенно-пристроенный детский сад появился на территории ЖК NewTime. Кроме того, компания достроила проблемный объект ГК «Норманн» – третий этап жилого комплекса «На Заречной».

В 2022 году холдинг «РСТИ» начал продажу квартир в двух новых проектах – жилых комплексах MasterPlace и «Академик», а также в следующих очередях проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube.

На 2023 год запланирован ввод в эксплуатацию последнего корпуса проекта NewTime и первой очереди жилого комплекса «БелАрт», а также вывод в продажу квартир как в уже строящихся жилых комплексах, так и в новых проектах. Уже весной наших покупателей ждет яркая новинка от «РСТИ» - жилой комплекс «Лайнеръ» на Октябрьской набережной. Больше половины квартир в этом жилом комплексе будут видовыми.

Какие стимулирующие спрос механизмы сегодня особенно популярны? Какие программы Вы используете в Вашей компании?

С целью поддержки продаж застройщики предлагают широкий спектр акций и спецпредложений.  К стимулирующим спрос механизмам можно отнести не только ценообразование и скидки, но и порядок платежей, способ оплаты, всевозможные виды рассрочек, сокращение суммы первого взноса, совместные программы с банками, дополнительные опции в виде отделки или машиноместа в паркинге. Маркетологам приходится быть изобретательными и креативными в поиске новых программ, которые могли бы заинтересовать широкую аудиторию. «РСТИ» в 2022 году запустил 43 уникальных акций (что в 1,5 раза больше, чем в предыдущий период), не считая программ субсидированных ставок с банками и наших регулярных программ, предоставляющих скидки при определенных условиях, например, сотрудникам компании «Газпром» или иногородним покупателям.   Какие-то из них стали очень востребованы, другие отработали менее эффективно, но мы получили уникальный опыт управления продажами. В настоящий момент мы точечно подобрали стимулирующие программы для каждого из наших объектов. Все они находятся на различных этапах реализации, отличаются и локацией, и товарным запасом, и степенью готовности, а значит, и разными ожиданиями целевой аудитории. Среди них - совместные программы с банками по ипотеке и уникальная рассрочка в проекте Familiaна Петровском острове, когда мы передаем ключи после первого взноса в 20%,  и хорошие скидки в новых проектах «Академик» и MasterPlace, и  паркинг в  подарок в ЖКTerraи NewTimeв Приморском районе. У покупателей всех объектов «РСТИ» есть возможность выбора и получения выгодных условий покупки.