Советы нотариуса: выкуп незначительной доли недвижимости
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы разберем принудительный выкуп доли недвижимости. Алексей Викторович, скажите, пожалуйста, правомерно ли такое требование вообще?
Алексей Комаров: Здесь надо рассказать об истории вопроса. Например, по разным основаниям наследования у наследодателя определился достаточно широкий круг наследников, предположим, в количестве 5-7 человек. И все эти наследники наследуют после умершего объект недвижимости, двухкомнатную квартиру. В этой ситуации непонятно, как дальше быть с этой двухкомнатной квартирой. Получается, что наследников 5, а комнат только две, поэтому здесь очень сложно договориться о порядке пользования данной квартирой. Но нужно что-то делать, как-то определяться, поскольку в данном случае каждому собственнику, я подчеркиваю, выделить объект в натуре невозможно. Статья 252 ГК как раз и говорит, что делать, если всем собственникам невозможно выделить имущество в натуре. И здесь устанавливается правило относительно небольшой, незначительной доли. Если дальше рассуждать о примере 5-7 человек, которые унаследовали недвижимость, то кто-то из них наследовал по завещанию, кто-то по закону, кто-то и по завещанию, и по закону. Допустим, двое из них получили по 1/3 доли в квартире, а трое разделили оставшуюся 1/3 по 1/9. Вопрос: как им разделить объект недвижимости? Я сейчас предлагаю не погружаться в вопрос о разделе недвижимости по правилам о наследовании, там есть своя специфическая особенность, допустим, эти правила здесь не применяются. Тогда возникает вопрос, что делать двум собственникам, у которых значительная доля, и троим, у которых доля незначительная. Очевидно, что они будут как-то пытаться разделить этот объект недвижимости. Согласно тому, как судебная практика понимает 252 ст. ГК, эти двое вправе предложить оставшимся троим продать им их доли на каких-то определенных условиях. Если они отказываются, то они вправе поставить вопрос в судебном порядке о принудительном выкупе этой доли у них. Формально, 252 статья ГК об этом говорит. При этом речь идет о выкупе доли именно мажоритарными собственниками, теми, у кого большая доля. Но в большей степени эта статья регулирует вопрос о том, что миноритарные собственники могут поставить вопрос перед мажоритарными о том, чтобы те выкупили в связи с тем, что им эта доля не нужна, и они никакого практического смысла в ее обладании не видят.
В.: Есть ли какие-то критерии, по которому суд определяет, согласиться с мажоритариями или нет?
А.К.: Здесь судебная практика вводит «трехступенчатый проверочный тест», в плане того, можно ли удовлетворить требования собственника, имеющего большую долю на принудительный выкуп у собственника незначительной доли. Во-первых, сама доля должна быть незначительной, например, 1/250 или 1/36. Во-вторых, суд устанавливает, имеет ли собственник незначительной доли практический интерес в ее владении, есть ли у него иное помещение, пригодное для проживания, или у него кроме этой доли вообще ничего нет, и жить ему в принципе негде. И последнее условие связано с тем, что эту долю нельзя выделить в натуре, т.е. не подходит размер доли под возможность определения в пользование такому участнику комнаты, которая в квартире существует. Вот собственно, три критерия: незначительность доли, отсутствие существенного интереса в ее использовании, невозможность выдела в натуре комнаты для ее использования. Если в суде доказаны все три условия, то он вправе вынести решение о принудительном выкупе незначительной доли собственника. Правда, суд может учитывать и такие факты, как наличие у собственника незначительной доли инвалидности, есть ли у него несовершеннолетние дети, чинит ли этот собственник препятствия собственнику большей доли в порядке пользования объектом недвижимости и т. д. Спектр вопросов достаточно широкий и очень многоплановый, дискретность суда здесь очень высокая. Суд будет принимать решение исходя не из формального подхода, а из сущностного, т.е. смотреть на сами стороны, какие между ними взаимоотношения сложились.
В.: Есть ли какие-то критерии незначительности при выкупе доли земельного участка?
А.К.: Здесь критерий незначительности определяется только минимальным размером земельного участка, который может быть выделен физическому лицу в конкретном месте.
В.: Как определить стоимость доли, которая подлежит выкупу?
А.К.: С помощью рыночной оценки объекта недвижимости. Исходя из рыночной оценки всего объекта рассчитывается стоимость выплаты по отношению к доле. Здесь есть тоже свой тонкий момент. Миноритарию будет выгодно разделить рыночную стоимость объекта на размер доли, но собственник большой доли может возразить, что в рынке 1/36 не будет столько стоить, поскольку стоимость доли в рынке значительно меньше. Если мы будем оценивать 1/36 долю, то мы получим минимум в половину меньше оценки пропорционально стоимости всей квартиры. Кажется, что если сам собственник большей доли предлагает через авторитет суда выкупить долю, то тогда нужно оценивать долю с точки зрения разделения стоимости всего объекта. Мне кажется, такой подход более справедливый.
