Советы нотариуса: машино-место как объект недвижимости
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы разберем тему «Машино-место как объект недвижимости». Здравствуйте, Алексей Викторович! С 1 января 2017 года приняли нововведения, в чем их смысл, и что такое машино-место?
Алексей Комаров: Дело в том, что и до нововведений участники оборота пользовались в вербальном плане терминами машино-место, паркинг. Сейчас, когда покупаешь паркинг в мегаполисах в домах элит класса или бизнес класса, то паркинг в доме присутствует внизу. Поскольку объём таких имущественных прав всё возрастал и возрастал в обороте, то терпеть неопределённость больше не представлялось возможным, и с 2017 года законодатель совершенно логично указал, что наряду с такими объектами гражданских прав, как квартира, дом, комната, часть дома, теперь есть такой объект гражданских прав, как машино-место. Сейчас можно сказать, что у меня есть одно, два, три машино-места, и я эти машино-места могу продавать, отчуждать в соответствии с правилами, предусмотренными законом. Если раньше мы покупали долю в праве общей долевой собственности, то теперь мы покупаем паркинг, или машино-место, как отдельный объект права с юридической точки зрения.
В.: Есть ли какие-то критерии для регистрации машино-места как объекта недвижимости?
А.К.: Застройщик прежде всего должен подавать документы, в которых машино-места указаны как отдельные объекты права. Если мы говорим о тех объектах, которые приобретались как доля в нежилом помещении, то тогда надо проводить необходимые работы в соответствии с 218-ФЗ для того, чтобы определить эту долю нежилого помещения и трансформировать её в объект права. Я так понимаю, необходимо будет привлечь кадастрового инженера в соответствии с процедурой, установленной законом о регистрации.
В.: Автостоянка перед домом будет являться машино-местом, объектом недвижимости?
А.К.: Только в разговорном смысле это будет машино-местом. С точки зрения закона машино-местом оно являться не будет, поскольку машино-место - это некая составная часть здания. Если мы говорим о жилом доме, здании, в котором находятся объекты права, квартиры, встроенные в этот дом, то и машино-место будет являться объектом недвижимости, которое встроено в этот дом. Стоянка, если она не имеет общий фундамент вместе с жилым домом, то она не будет являться машино-местом по определению действующего законодательства. Что я ещё не сказал по поводу машино-мест: собственно, в чём различие между тем, что стало и что было раньше, а были доли в нежилом помещении. Прежде всего, теперь появился некий понятный объект недвижимости, некая территория, закреплённая за Вами как за собственником машино-места. Если мы говорим о доли в праве на нежилое помещение, то возникает вопрос о порядке пользования общим нежилым помещением всеми сособственниками, которых может быть и 2000 человек. С точки зрения закона мы должны заключить соглашение о порядке пользования всеми этими долями, определить, кто какой частью этого помещения пользуется. Представляете, как это сложно. Как правило, доли продают через договор дарения, т.к. отказы собрать совершенно невозможно от всех сособственников. Из формального смысла закона после перепродажи всем нужно собраться и заключить новое соглашение о порядке пользования. Теперь же в кадастровом плане будет указано то место, которым я имею право пользоваться.
В.: Получается, у моего машино-места, как и моей квартиры, будет кадастровый номер?
А.К.: Получается, что да.
В.: Обязательно ли мое машино-место должно быть как-то огорожено стенами, например, как гараж?
А.К.: Когда кадастровый инженер проводит индивидуализацию объекта, на основании которой и будет зарегистрирован ваш объект права машино-место, то ему необходимо знать, где конкретно на местности границы вашего объекта. Поэтому при кадастрировании должны быть нанесены какие-то разметки, что-то, что позволит отграничить ваш объект от чужого. В этом смысле разделение должно быть. Насколько я знаю, закон к ним чётких требований не предъявляет.
В.: В чем плюсы машино-места как объекта недвижимости по сравнению с тем, что было?
А.К.: Один плюс мы определили. Это границы и опознавательные характеристики, закреплённое законом право пользоваться конкретным местом. Это первое. А второе, это устранение уведомлений/отказов, которые необходимы при отчуждении доли в праве. Исходя из буквальной позиции Реестра, в том случае, если за вами зарегистрирован объект недвижимости машино-место, ему присвоен отдельный кадастровый номер, вам отказы при отчуждении объекта получать не нужно будет. Это и есть второй плюс, который здесь можно было бы отметить.
