Советы нотариуса: судебная практика о покупке недвижимости с материнским капиталом
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим актуальные вопросы по материнскому капиталу с учетом судебной практики. Здравствуйте, Алексей Викторович! Имущество, которое приобретено с использованием средств материнского капитала, подлежит разделу между супругами?
Алексей Комаров: Во-первых, право на получение средств материнского капитала имеет семья, в которой родилось 2 или более детей, это в упрощенном варианте. Поэтому, когда мы говорим о супругах, то мы говорим, что закон предусматривает оформление недвижимости, которая приобретается с использованием средств материнского капитала, или проценты по приобретению которой гасятся, или эта недвижимость построена за счет средств МСК - материнского (семейного) капитала и т. п., в собственность всех членов семьи. Если есть папа и мама, как правило, сертификат выдается на маму, то они после приобретения объекта или в процессе приобретения могут распределить доли между собой и детьми как требует того судебная практика, а именно в равных долях в части использования материнского капитала. Например, для простоты, квартира стоит 100 тысяч рублей, 50 т. р. своих денег, 50 т. р. – материнский капитал, квартира 100 кв. м. Значит за счёт материнского капитала приобретается 50 кв. м. Эти 50 кв. м. мы и должны распределить между всеми членами семьи.
В.: Например, квартиру, купленную с использованием МСК, супруг оформил на себя. Супруги развелись. Правомерен ли иск супруги в суд о разделе квартиры пополам с бывшим супругом?
А.К.: Судебная практика стоит на следующей позиции. По закону у нас есть момент приобретения права собственности. Право собственности возникает с момента внесения записи в реестр прав. Если приобретает объект недвижимости с использованием средств МСК только отец или отец и мать, при этом они не включили в это право собственности своих несовершеннолетних детей, то у них право собственности долевое. Правило о возникновении права собственности с момента внесения записи в реестр прав мы не можем применить к данному случаю. Здесь возник вопрос в практике, который долгое время обсуждался. Родители обязаны выделить (т.е. собственники родители, а у них есть обязанность выделить долю детям), или обязанность выделить определяется тем, что у детей автоматически есть собственность в этой квартире (т.е. с момента выделения доли детям определяется не собственность, а конкретная доля в собственности, которая у них и так уже есть). Здесь есть некая аналогия по отношению к супружескому имуществу. У нас до сих пор некорректно вносится запись в реестр: если один из супругов приобретает квартиру на себя, то реестр регистрирует право раздельной частной собственности на одного из супругов, но 35 статья Семейного кодекса говорит, что здесь совместная собственность обоих супругов. Несмотря на то, что один из супругов в реестре не отражен, он в действительности имеет половину в этой квартире. И такой же подход возобладал у Верховного суда и по отношению к материнскому капиталу. Несмотря на то, что приобрели квартиру с использованием средств МСК один или два родителя, дети всё равно являются собственниками, хотя это нигде не указано.
В.: А если эту квартиру, которую мы с мужем приобрели на себя, мы продали, то каковы последствия этой сделки будут?
А.К.: Она будет ничтожной, никаких правовых последствий у такой сделки не будет. И будете еще всем возмещать убытки.
В.: А покупатель, купивший эту квартиру у нас, заявит, что он добросовестный приобретатель. Это правомерно?
А.К.: Заявить он может всё, что угодно, только ему это не поможет, потому что он недобросовестный. Он не походит под стандарт добросовестности. Стандарт добросовестности включает в себя куплю-продажу объекта недвижимости с учетом воли лица, которое направило его на отчуждение. А здесь несовершеннолетние не собирались продавать. Поэтому такая сделка никаких правовых последствий, кроме необходимости возмещения убытков, не породит.
В.: Мог ли как-то покупатель подстраховаться?
А.К.: Для того, чтобы подстраховаться, с учетом того, что у нас сейчас форма сделки смешанная, нотариальная и простая письменная, то нужно брать всю историю квартиры с момента ее появления, и всё смотреть.
В.: Какие существуют в практике варианты злоупотребления распоряжения материнским капиталом?
А.К.: У нас распоряжение МСК связано с улучшением жилищных условий. Если жилищные условия не улучшаются, значит это злоупотребление использованием МСК. Значит, как правило, в этих случаях деньги обналичиваются. Например, приобретение жилья, не пригодного для проживания: оно находится в аварийном состоянии, отопления нет и т.д.
В.: Получается, что даже наличие официального акта о том, что жилье признано аварийным, необязательно для Пенсионного фонда?
А.К.: Не обязательно. Если ПФ к моменту распоряжения средствами МСК оказалось известно, что объект недвижимости находится в таком состоянии, то ПФ должен отказать в использовании средств МСК. А если ничего не известно, деньги выделили, а после этого оказалось, что помещение само по себе непригодно для проживания, то я считаю, это основание для постановки вопроса о неправомерном использовании средствами МСК для прокуратуры, для того, чтобы признать такую сделки недействительной и вернуть деньги в ПФ.
