Как приобрести квартиру по переуступке?

Модератор  –  Тема сегодняшнего экспертного блица – «Как приобрести квартиру по переуступке?». На вопросы отвечает Оксана Кутенёва – соучредитель  BPI Group (Единого центра переуступок). Оксана, первый вопрос – что такое переуступка? В чем состоят преимущества и недостатки приобретения квартиры по переуступке?

Оксана Кутенёва  – Переуступка – это общее понятие и может быть применено в различных областях. Если мы говорим о недвижимости, то это переуступка права требования квартиры от застройщика на нового покупателя (переуступку еще называют цессией). Преимуществ здесь несколько. Самое главное – это цена данной квартиры. Так как квартиры по переуступке продаются в основном от частных лиц (это инвесторы или просто люди, у которых поменялись жизненные обстоятельства) и, как правило, они должны конкурировать не только между собой, но и с ценами застройщика, квартиры по переуступке выставляются с дисконтом от цены застройщика. Дисконт может достигать 200-300 тысяч рублей, в некоторых отдельно взятых вариантах это может быть и полмиллиона, и даже миллион. Бывают случаи, когда человеку нужно срочно продать квартиру, и тогда он выставляет ее по той цене, по которой брал на этапе котлована. Это очень хорошее предложение, такие предложения, как правило, уходят быстро.

Следующее преимущество состоит в том, что на стадии, когда дом уже готов, у застройщика не остается интересных вариантов – остаются либо очень большие дорогие квартиры, либо какие-то неходовые планировки, этажи. С помощью переуступки покупатель может найти тот вариант, который ему интересен и приемлем.

Если мы говорим про недостатки, то можно выделить недостаток такой же, как и при покупке у застройщика. Это возможная неблагонадежность застройщика, то есть риск купить долгострой, поэтому, конечно, нужно проверять репутацию застройщика, смотреть отзывы о нем, количество построенных, завершенных проектов.

Еще один недостаток – это возможность неправильного оформления сделки цессии, из-за которого потом сделка может быть оспорена, и человек потеряет время и деньги – потом придется их возвращать через суд. Поэтому при оформлении сделки цессии важно либо самостоятельно проверить все документы и порядок действий, либо обратиться к юристам, риэлторам, которые специализируются на сделках по переуступке.

М. – Когда можно заключать договор о переуступке прав требования?

О. К. – Договор переуступки может быть заключен с момента подписания ДДУ (договора долевого участия) у застройщика, либо договора паевого взноса (при схеме ЖСК). Если это договор паевого взноса, то он не регистрируется. Если это ДДУ, то он должен пройти обязательную регистрацию в УФРС (Росреестре). После этого возможно заключение договора переуступки.

Переуступка возможна до момента подписания акта приема-передачи застройщиком, то есть до того момента, как квартира уже должна быть оформлена в собственность. После оформления в собственность цессия невозможна.

Второе важное условие, которое нужно посмотреть, - разрешает ли застройщик проводить переуступку. Тут возможны нюансы, но в большинстве случаев застройщик разрешает переуступки и при схеме ЖСК, и при схеме ДДУ.

М. – На что нужно обратить внимание при заключении договора переуступки?

О.К. – При заключении договора переуступки нужно проверить, что ДДУ зарегистрирован, иначе цессия не будет законной. Также нужно учесть, что прописано в самом договоре. Если в договоре указано, что при цессии необходимо согласие застройщика, либо переуступка возможна только в офисе застройщика, то если договор переуступки будет заключен в каком-либо другом месте в простой письменной форме или через нотариуса, то в УФРС он будет признан недействительным и не пройдет регистрацию.

Также нужно обратить внимание на то, что квартира полностью оплачена, если, конечно, не предполагается иное. Например, квартира может быть в рассрочке или в ипотеке, но если это заведомо известно, то такую сделку тоже можно провести, хотя здесь уже потребуется большая юридическая грамотность и знание большего количества нюансов. Также квартиру по переуступке можно приобрести и с помощью субсидии, с привлечением материнского капитала, но опять же здесь есть юридические нюансы – нужно проконсультироваться со специалистом, как грамотно составить договор, чтобы впоследствии всё было зарегистрировано, сделка была действительна, и право требования квартиры в итоге перешло на вас и вы смогли ее оформить в собственность.

М. – Что нужно сделать после подписания договора переуступки?

О.К. – После подписания договора нужно первым делом подать документы на регистрацию в УФРС, если был договор ДДУ, дождаться его регистрации. Если расчеты производились через депозитарную ячейку, то все деньги закладываются в ячейку и открывается она после того, как договор будет зарегистрирован. Также если сделка проходила без застройщика (если это регламентировано документами, которые вы подписывали у застройщика), то необходимо уведомить застройщика о том, что цессия произошла в письменной форме заказным письмом.

Если вы продаете квартиру, которая была залоговая (то есть ипотечная квартира), могут потребоваться дополнительные моменты после подписания договора переуступки – согласование с банком, например. Это лучше проводить с помощью специалиста.

М. – Где можно найти информацию о квартирах, продающихся по переуступке?

О.К. – Если мы говорим о наличии таких квартир, то они продаются сейчас и самостоятельно дольщиками и пайщиками посредством таких сервисов, как Avito, Domofond и др. Если мы говорим о том, что такое переуступка в принципе, есть тематические информационные порталы. Конечно, есть специализированные базы переуступок, в которых собраны наиболее актуальные свежие варианты во всем районам, и информация о том, как это проводить. В частности, у нас одна из крупнейших в городе баз переуступок, где можно найти подходящий вариант любой степени готовности и на разный бюджет.

М. – Можно ли найти информацию о переуступках на сайтах застройщиков или это редко практикуется?

О.К. – Как правило, застройщики не занимаются продажей переуступок, потому что им выгоднее продавать квартиры напрямую от себя, чем переуступки, от которых не будет такого заработка.  Некоторые застройщики занимаются продажей уступок, то есть к ним обращаются те дольщики, которые у них купили, и они также вставляют квартиру на продажу. Но таких квартир не так много в базе застройщиков.