Кризис на рынке недвижимости России: ситуация и последствия - часть I

Кризис рынка недвижимости имеет следующие составляющие:
• Кризис финансирования девелопмента, связанный с мировым финансовым кризисом и исчерпанием инвестиционных денег.
• Кризис форматов, связанный с невостребованностью и избыточностью объектов, построенных на волне инвестиционного спроса.
• Кризис качества, связанный с несоответствием предлагаемых объектов растущим требованиям покупателей.
Важно понимать, что кризис на рынке недвижимости для РФ является формой революционной трансформации. В общем, все эти вещи могли произойти и без учета кризиса, он просто сделал перемены более острыми и заметными.

Основные тенденции рынка недвижимости
Основными тенденциями рынка недвижимости крупных городов России, являются:
• Рост потребительских требований.
• Расширение типов застройки и переход к «конкуренции проектов».
• Переход от точечного освоения к масштабным девелоперским проектам.
Рост требований потребителей к качеству жилья является общим трендом как для городской, так и для загородной недвижимости всех классов. Он связан как с ростом качества строительства, так и эволюцией представлений о качестве жизни, «элитности», «жизни среднего класса» и т.д. Классический пример подобной динамики – когда дом, запроектированный три года назад как элитный, сейчас рассматривается просто как «нормальное жилье». К примеру, таун-хаузы уже больше не считаются элитной застройкой. Рост требований потребителей касается не только формальных характеристик жилья (площади, строительных материалы, высоты), но и его архитектурно-проектировочных качеств (архитектура, планировки, удобство жизни). Больше внимания уделяется и общему качеству среды – наличию транспорта, торговли, развлечений, уровню экологии. Отметим, что немалую роль в этом играет формирование в крупных городах России «среднего класса», со своими предпочтениями качества жизни. Другой элемент – приход в Россию современных технологий строительства и проектирования, вследствие чего проекты, построенные «по старинке» быстро устаревают и теряют привлекательность. Указанный фактор создает дополнительные требования к проектам застройки, в общем виде выражаемые следующим образом: для обеспечения будущей конкурентоспособности проекта, его характеристики должны учитывать будущий рост требований потребителей.

Развитие рынка недвижимости естественным образом сопровождается ростом и расширением рыночного предложения. За последние 5-7 лет на рынке загородного жилья появились такие типы застройки, как ранее малоизвестные таунхаусы, новый формат пригородной малоэтажной и коттеджной застройки, современные дачи для сезонного проживания, «клубные» поселки. В сегменте городского жилья идет стремительная сегментация предложения с выделением жилья эконом-класса, комфорт-класса, бизнес-класса; аналогичный процесс идет и внутри элитного сегмента жилья. Внедрились и устоялись стандарты офисной недвижимости, появилась почти вся линейка современных торговых форматов. Теперь при принятии решения о типах застройки определенной территории, у девелоперов есть широкий выбор, рассчитанный на разные целевые аудитории, рынки и характеристики участка. В практику застройки вошло совмещение в крупных проектах нескольких типов недвижимости (многофункциональная застройка). Влияние тенденции роста требований потребителей приводит к тому, что типы застройки, ранее считавшиеся элитными, теперь отходят в область продуктов для среднего класса, как например, таунхаусы или ранние проекты «элитного» коттеджного жилья.

Появление новых типов и форматов жилья, сегментация рынка, приводит к значительному росту конкуренции, в том числе между разными форматами жилья. Классический пример - развитие концепции «городского качества жизни – за городом» для привела к формированию таких типов загородного жилья, как «второй дом» и пригородный дом для постоянного проживания. Речь идет о загородных домах, расположенных недалеко от города, допускающих постоянное проживание или маятниковое перемещение между городской квартирой и загородным жильем. Такое жилье представлено как в сегменте «комфорт» (таун-хаузы, недорогие пригородные коттеджи в каркасной технологии), так и в сегменте «бизнес» (коттеджные поселки для постоянного проживания, в радиусе 30-40 км от города). Основная привлекательность такого жилья заключается в возможности жить за городом, на природе, но в городском качестве жизни, и ездить в город на работу. Стоимость таких домовладений сейчас значительно варьируется но в целом сравнима со стоимостью городской квартиры в недорогом доме: от 1200 до 1700 евро за кв.м. площади или порядка 200-300 тысяч евро за домовладение. В перспективе 1-2 лет, такие домовладения составят серьезную конкуренцию типовым многоэтажным домам. При этом, опыт развитых рынков говорит, что в предстоящей конкурентной борьбе типовые многоэтажные дома проиграют. Настанет период массовой малоэтажной пригородной застройки, которая в Европе и США является основным местом проживания среднего класса. Через такт развития рынка, маятник качнется обратно, в направлении развития городской застройки, но в России данное событие следует ожидать как минимум через 5-7 лет.

Прямым следствием этих двух тенденций стал переход от ситуации реального отсутствия конкуренции («всё купят») к конкуренции проектов. Наиболее остро это отмечается в элитной недвижимости, но постепенно также распространяется и на другие сегменты рынка. Более продуманный проект застройки, учитывающий перспективы роста потребительских требований, является значительно более конкурентоспособным, и его привлекательность в будущем для выбранной целевой аудитории будет расти, а не снижаться.

Третьей тенденцией развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга является рост интереса к масштабным многофункциональным девелоперским проектам, охватывающим значительные территории – проектам комплексного освоения территории (КОТ). Реализация подобных проектов значительно сложнее и дороже, нежели чем точечная застройка. Но при этом, они способны обеспечить создание качественной городской среды на значительной территории и существенно повысить капитализацию и рыночную привлекательность готовой недвижимости. Подобные крупные проекты имеют следующие характеристики:
• Площадь территории – 10 и более га.
• Различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая;
• Единая концепция развития, застройки, архитектуры.
• Долгосрочная реализация, в несколько этапов

В настоящее время в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах уже заявлено и реализуется около 10 проектов комплексного освоения территорий. Размеры территорий – от 10 до 450 га (а в Подмосковье есть участки комплексного освоения и по 3000 га). Около десятка проектов меньшего масштаба реализуется только во Всеволожском районе. Существуют также крупные проекты комплексной деловой застройки (в основном на месте бывших промышленных производств вокруг исторического центра города). Несмотря на то, что мощным двигателем подобных крупных проектов был избыток инвестиций в сфере недвижимости, и в связи с этим, их развитие напрямую зависело от спекулятивного роста рынка, подобные крупные форматы стали средством экспорта в Россию новых технологий строительства, проектирования и осмысления роли девелопмента в развитии города.

Структура кризиса
Кризис финансирования
В условиях бума мировой экономики и экономики России, рынок недвижимости России подпитывался «избыточными» средствами. Основными направлениями развития рынка были следующие:
• Инвестиционные покупки объектов недвижимости частными и юридическими лицами в расчете на их будущее подорожание. Данный процесс привел к надуванию спекулятивного пузыря на рынках недвижимости городов-милионников, в первую очередь, Москвы и Санкт-Петербурга, а также на «инвестиционно привлекательных рынках», таких как Калининград и Сочи. Объем инвестиций – порядка 0,5 млн долларов за объект недвижимости.
• Индивидуальные девелоперские проекты, выполняемые непрофессиональными участниками рынка в качестве направления вложения средств. В основном – коттеджные поселки, небольшие бизнес-центры и неформатные торговые центры. Наблюдаются в основном на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, а также городов-милионников. Объем инвестиций – порядка 3-15 млн долларов на проект. Игроки, начавшие работу в данном сегменте первыми, за 3-4 года перешли в категорию профессиональных участников рынка.
• Профессиональные девелоперские проекты, выполняемые компаниями-застройщиками или профильными компаниями. Крупные жилые комплексы, деловые центры, торговые центры. Объем инвестиций – от 10 млн долларов. Как правило, девелоперы имеют концепции или технологию реализации проектов, набор стандартов реализации.
• «Инвестиционные» проекты. Выполняются инвестиционными компаниями с привлечением профессиональных застройщиков в качестве непосредственных исполнителей. Проекты – как правило, сверхкрупные, помпезные, часто – «элитные»: «города миллионеров», крытые всесезонные горнолыжные склоны, жилые небоскребы и т.п.. Масштаб и элитность упрощали получение кредитов на реализацию проекта. Стоимость проектов может достигать сотен миллионов долларов.

Типичная схема финансирования и реализации проекта, применявшаяся в российской практике девелопмента и во многом сыгравшая свою роль в текущей кризисной ситуации имеет следующие особенности:
• «Проектное финансирование» - кредитование под залог роста стоимости девелоперского проекта и перспектив его реализации.
• Использование схем перекредитования.
• Получение кредитов под залог начатых, незавершенных проектов для создания новых проектов.
• Начало продаж – на момент начала строительства.
• В загородном строительстве – начало строительства дома только после совершения сделки продажи.
Результатом подобного подхода стали:
• У крупных компаний – большое число незавершенных проектов, в особенности в жилищном и загородном строительстве.
• Большие сроки ожидания начала эксплуатации домов и коттеджных поселков (вплоть до появления негативного отношения к организованному загородному строительству по причине необходимости «жить на стройке»).
• Отсутствие практики и стандартов продажи готового жилья.

Наиболее зависимыми от кредитов являются крупные торговые сети. Для увеличения оборота и капитализации компании, крупные торговые сети вынуждены непрерывно заниматься увеличением числа торговых центров. После исчерпания рынков Москвы, Санкт-Петербурга и основных городов-миллионников, федеральные торговые сети начали экспансию в города численностью 300-700 тысяч человек. В 2006-2007 годах современные форматные гипермаркеты открылись в сравнительно небольших городах, таких как Петрозаводск, Ярославль, Архангельск, ранее не привлекавших внимания крупных операторов. Также активно проводились закупки земельных участков под будущее развитие и переговоры со строящимися торговыми центрами. В отличие от крупных городов, в региональных городах экспансия федеральных торговых сетей сталкивается со значительными препятствиями со стороны местной администрации, имеющей собственные интересы в поддержке локальных торговых операторов. В условиях наступившего кризиса, торговые сети, столкнувшиеся с резким сокращением кредитных ресурсов, вынуждены сворачивать свою экспансию и развивать существующие объекты. Среди торговых сетей уже прошла первая волна слияний и поглощений. В результате кризиса, экспансия современной форматной торговли в российские регионы замедлится на два-три года.
Исключения из общего правила финансовой организации девелопмента встречаются в двух областях: небольшие коттеджные поселки (до 20-50 домовладений) и небольшие деловые центры (до 3 тыс кв.м., класс С или ниже). Объем затрат – порядка 10 млн долларов. Подобные проекты, не требующие сложного проектирования и маркетинга, часто реализовывались силами одного-двух частных инвесторов, самостоятельно, на собственные средства. Таких проектов достаточно много в Ленинградской области. Как правило, у компаний, реализующих такие проекты это первый опыт девелопмента, они экономят на проектировании и выбирают наиболее нейтральные и недорогие, мейнстримные решения. В условиях кризиса, подобные проекты находятся в значительно более простой финансовой ситуации. Но невысокое качество проектирования и реализации подобных проектов делает их чувствительными к колебаниям спроса. Учитывая невысокое качество проектирования и реализации подобных проектов, можно утверждать, что они будут успешны только в совсем «молодых» рынках:

• Первые бизнес-центры в небольших городах (до 250 тыс.человек),
• Бизнес-центры в городах-спутниках (в Санкт-Петербурге - Всеволожск, Колтуши, Гатчина).
• Коттеджные поселки, рассчитанные на внутренний рынок небольших городов (Тверь, Псков, Петрозаводск и т.п.)

Следствием доступности кредитования под проекты и применения различных финансовых схем перекредитования, вкупе с незрелостью рынка, стала волна проектов, основной особенностью которых было то, что при их запуске авторы не думали об их завершении и о вопросах их реализации. Речь идет, во-первых, о сверхкрупных проектах, таких как «города миллионеров», коттеджные поселки на 1000 домов, 20-этажные элитные многоэтажки (особенность московского рынка) и т.п. Во-вторых, речь идет о проектах без внятной концепции, с непродуманным и некачественным проектированием, архитектурой и функционалом (в эту категорию чаще всего попадают торговые центры). В условиях кризиса, сверхкрупные и некачественно спроектированные объекты столкнутся с проблемой ликвидности. Из ситуации девелоперы гигантских и некондиционных проектов будут выходить либо заморозкой проекта, либо сменой концепции от «строительства в кредит» к «строительству по мере оплаты». Но поскольку проекты или слишком велики, или явно не востребованы рынком, второй вариант всерьез рассматривать не стоит.

Важным последствием для рынка будет изменение схемы финансирования девелопмента. Недоступность кредитных ресурсов и вывод денег в частные небольшие инвестиционные фонды заставят девелоперов по-другому выстраивать схемы финансирования и снижать масштабы проектов. Схема прошлого этапа выглядела так: девелопер (крупный застройщик старой формации) + банк + рост цен = большие проекты, игнорирующие вопросы качества. После кризиса, схема изменится: девелопер (небольшая компания) + частный инвестиционный фонд (суммы не более десятков млн у.е.) + колебания цен и спроса = небольшой проект с гарантией прибыли. Новая схема финансирования очевидным образом повлечет за собой новый формат девелоперского проекта, где упор будет не на рост цены / капитализации, а на гарантию продажи. Это в условиях кризиса можно будет обеспечить только высоким качеством проектирования и реализации, а также снижением маржи.

Кризис форматов
Рост рынка недвижимости и массовые инвестиции в девелоперские проекты породили ряд форматов девелопмента, способных к существованию только в условиях перегретого рынка и высокого уровня инвестиционного спроса. Подобные проекты имеют следующие характеристики:
• Большие объемы территории под освоение и застройку (сотни гектаров, миллионы квадратных метров);
• Значительные объемы привлеченных инвестиций под гарантию реализации проекта («проектное финансирование»);
• Несомасштабность выбранного формата проекта поставленным задачам и реальным рыночным условиям;
• Несоответствие выбранных технологий и решений необходимому уровню качества и поставленным задачам.
Несомасштабность проектов, порожденных перегретым рынком, выражается, в первую очередь, в гигантомании. В крупных проектах, самих по себе, нет ничего плохого, проблемы начинаются тогда, когда происходит раздувание до гигантских масштабов проектов, которые по исходному формату, целевой аудитории и т.п. не предназначены для крупномасштабной реализации.

Классическим примером кризиса форматов являются элитные коттеджные поселки Московской области. В период между 2000 и 2008 годами в ближнем и дальнем Подмосковье сформировался пояс организованной элитной коттеджной застройки. Поселки имели следующие характеристики:
• площадь участков под застройку – порядка 20 соток (участки в 30-35 соток позиционировались как суперэлитные)
• площадь домов – от 250 до 500 и более кв.м. (застройщиками старательно создавалось мнение, что элитный дом не может быть меньше 350 кв.м.)
• количество домов в поселке – от 50 до нескольких сотен (поселок с 50 домами получал наименование «клубного»)
• стоимость домовладения – от 1 млн долларов США

Практически в каждом поселке, начатом после 2006 года, присутствовал полный набор инфраструктур, в последних сверхкрупных проектах включавший в себя детские сады, школы, торговые центры, спортивные сооружения. Особо элитные поселки проектировались как явно инфраструктурно избыточные: к примеру, в каждом из нескольких поселков вдоль берега водохранилища проектируется яхт-клуб.

Продажа поселков начиналась на стадии проекта. При этом, через 2-3 года после вывода на рынок поселки необратимо теряли конкурентоспособность по причине появления новых стандартов «элитного жилья» и еще более новых проектов. Несмотря на явное снижение спроса, застройщики элитных коттеджных поселков не снижали цены и не закрывали проекты. В результате, даже с учетом искусственной концентрации миллионеров в Москве, количество предложения на рынке элитной загородной недвижимости существенно превышало оценочный спрос. В условиях кризиса и резкого падения спроса, значительная часть проектов элитных коттеджных поселков Подмосковья будет свернуто. Аналогичная ситуация происходит и с элитными коттеджными поселками Ленинградской области.

В условиях кризиса, произойдет отказ от гигантских, неочевидно пользующихся спросом проектов. Произойдет вполне очевидный отход от «комплексного освоения территорий» (в логике бессмысленной многоэтажной застройки), «городов для миллионеров», «элитных коттеджных поселков на 500 домов». Также следует ожидать временное сворачивание экспансии торговых сетей.
ной, функциональной точек зрения объектов.

Кризис качества
Важным фактором, сыгравшим значительную роль в современном кризисе в области недвижимости, стало быстрое развитие стандартов качества. За прошедшие полтора десятка лет и в структуре спроса, и в структуре предложений произошло немало изменений, вызванных в том числе и экономической ситуацией в стране. Рассмотрим эволюцию качества на примере загородного домостроения. Первые коттеджные поселки появились в начале 90-х годов и позиционировались как элитные места проживания для богатых людей. Между тем сегодня многие из тех проектов считаются неудачными и неконкурентоспособными. Первые малоэтажные комплексы строились зачастую вблизи многоэтажной застройки, в дешевом сегменте петербургских пригородов, рядом с шумными магистралями, по примеру многоэтажных домов. Кроме того, проекты начинали реализовывать без какого-либо исследования рынка и учета интересов потенциальных покупателей. Примеры подобных объектов – поселки «Стрельна – Нойдорф», ранняя малоэтажная застройка Крестовского острова, несколько поселков вдоль побережья Финского залива, названия которых уже утеряны.

Первое качественное изменение спроса и предложения на рынках недвижимости произошло в 2001 году, когда потенциальные клиенты стали проявлять интерес к западному образу жизни. Началось формирование стандартов и сегментов рынка; в авангарде шел сегмент элитного городского и загородного домостроения. Покупатели загородной недвижимости считали элитными дома исключительно от 300 кв. м., но размер участков не считался важным. Крупных земельных участков в то время на рынке не было, но были участки высокого качества. В результате, элитный коттеджный поселок того времени – это 15-20 домов по 300-300 кв.м., примитивной архитектуры, расположенных «в линеечку» на участках в 15-20 соток, вблизи города и Финского залива (Юкки, Курортный район). Примеры поздних проектов таких поселков на рынке Санкт-Петербурге – «Репинская усадьба», «Жемчужина Разлива», «Михайловское».

В 2004-2005 году требования к элитным коттеджам снова повысились и включали в себя участки площадью как минимум 30 соток (вплоть до 1-5 га в частной застройке), современные инженерные системы, коммуникации и инфраструктуру. Кроме того, возросла привлекательность недвижимости, расположенной на значительном расстоянии от Санкт-Петербурга – до 90 км, и расположенной у крупных водоемов, что давало возможность строительства пирса для яхты. Возросли требования к архитектуре: коробки из красного кирпича образца 1990-х г окончательно перестали котироваться на рынке. Проекты поселков стали включать в себя дома различного типа, таунхаузы, малоэтажные дома. Среди девелоперов распространилось понимание значимости архитектурной концепции (и единой концепции поселка в целом), что привело к росту поселков с активными архитектурными излишествами. Но качественных архитектурных проектов на рынке загородной застройки было мало. Дома в поселках отличались помпезностью, размеры продолжали увеличиваться. В качестве примера можно привести поселки «Сан Репино», «Малый Петербург», «Бельвиль», «Новый Мир».

В 2006-2007 гг понятие элитного загородного жилья начало проблематизироваться. Причиной был низкий уровень продаж и превышение предложения над спросом. В свою очередь, причинами подобной ситуации стали отставание застройщиков от роста требований потребителей и девальвация самого понятия «элитное загородное жилье». Попытки ввести какие-либо стандарты в данной сфере разбивались о стремительно растущие цены, увеличение числа поселков и стремление застройщиков удержать цены. В условиях сегментации рынка, начали расти другие сектора, такие как загородное жилье эконом-класса и бизнес-класса. Использование западных технологий, более внимательного проектирования, а также распространения коттеджной застройки за зону 100 км от города привели к углублению кризиса элитного жилья. В самом деле, чем покупать дом в «как бы элитном» поселке, начатом несколько лет назад и уже безнадежно устаревшем, лучше купить дом в современном поселке бизнес-класса или построить на большом участке дом самостоятельно.
Проблема усугубилась появлением негативного опыта эксплуатации домов в организованных поселках, трудностями с подключением уже готовых и проданных домов к коммуникациям, а также стремительной девальвацией качества ранних поселков. Кроме того, рынок устал от гламура и плохих концепций, что, в частности, привело к череде переименований и смен брендов девелоперских проектов. Например, проект «Благодатное» переименован в «Дом у озера», «БельВиль» — в «Павловский», «Юкковский парк» стал «Северной столицей». Поселок «Премиум» превратился в «Сестроречье», «Лехтуси» — в «Аволгу», «Карельский Ключ» — в «Красноозерное 2», «Кургино» — в «Строгановскую усадьбу», «Молодежное» — в «Балтийский берег», «Норвежская деревня» — в «Солнечный», «Изумруды Кортеса» — в «Суходольское».
В результате, на рынке присутствует большое количество объектов, которые вряд ли будут проданы. До банкротства проектов дело пока не дошло, но в рамках существующих тенденций, оно должно начаться в течение ближайших 1-2 лет.

Потребительские предпочтения современного российского покупателя в городах-мегаполисах уже развилось до обобщенного европейского уровня. Жители городов в основной своей массе побывали за границей и оценили уровень жизни и недвижимости, начали издаваться специальные тематические журналы. В результате, произошла быстрая девальвация представлений о недвижимости и качестве жизни, актуальных еще несколько лет назад. В целом, шаг эволюции представлений о качестве жизни составляет примерно 3-4 года. Каждый новый шаг сопровождался изменениями в технологии, материалах, уровне проектирования, и это будет продолжаться еще по меньшей мере 2 такта (6-8 лет).
Учитывая необходимость осмысления соответствующих изменений и темпы реализации проектов, девелопмент в крупных городах отстает от изменений в потреблении, в свою очередь, на примерно 3 года, успевая представить готовый продукт только к концу соответствующей волны моды. В результате, непропорционально большие усилия тратятся на продажу и продвижение морально и качественно устаревших проектов. Естественно, ни о каком «интенсивном развитии» потребительского рынка силами девелоперов не может быть и речи. На реализацию проектов, опережающих актуальные представления о качестве жизни, способны только иностранные девелоперы, самостоятельно реализующие проект на всех этапах. Кроме того, проекты, опережающие свое время, неадекватно воспринимаются рынком. К настоящему моменту, в Санкт-Петербурге есть только два положительных примера подобных проектов: это финский коттеджный поселок «Хонка Парк» («Медное озеро») и финский жилой комплекс «Папула» в Выборге.
Происходящее на рынке элитного загородного жилья в настоящее время можно обобщить следующим образом:
• Предложение превышает спрос.
• Качество предложения не отвечает требованиям потребителей.
• Развитие потребительских предпочтений дошло до современного европейского уровня.
• Развитие предложения отстает от спроса на 2-4 года.
Аналогичная ситуация наблюдается и в других сегментах рынка недвижимости. Менее острая она в сфере деловой и торговой недвижимости (там западные компании приносят современные форматы недвижимости вместе с деятельностью), более острая – в жилой. Чем более высокий класс недвижимости – тем проблема более острая, при этом, сейчас затронуты все сегменты, включая эконом-класс. Панельные многоэтажки по мировым стандартам – уже даже не социальное жилье, а социальные дома в Париже по качеству проектирования и реализации заткнут за пояс многие современные российские элитные проекты.
В городах-миллионниках большое число девелоперских проектов было рассчитано на так называемый «инвестиционный спрос». Инвестиционный спрос на недвижимость, в отличие от потребительского спроса, заключается в покупке недвижимости в расчете на ее будущее подорожание, с целью либо вложения средств, либо последующей перепродажи. К инвестиционному спросу относятся, в том числе:
o покупка квартиры на раннем этапе строительства с целью перепродажи по более высокой цене в уже готовом доме,
o покупка квартир или иных объектов недвижимости с целью сдачи в аренду (крайне популярно в сфере коммерческой недвижимости в Москве),
o покупка объектов недвижимости в других регионах с целью последующей перепродажи.
Развитие инвестиционного спроса привело к форсированию сверхпопулярных рынков и гигантского роста цен на недвижимость внутри них. Речь в первую очередь идет о Сочи и Калининградской области. Непропорциональный рост цен на этих рынках повлек за собой рост предложения (как правило, относящегося к категории псевдоэлитных объектов). При их строительстве, расчет делался не на внутренний спрос, а на внешних покупателей (грамотность и трезвость оценок мы оставляем за кадром, упомянем лишь, что в подготовке концепций подобных проектов участвовали и крупные консалтинговые компании, такие как Colliers). В отсутствие внешнего спроса, подобные «инвестиционные» проекты теряют экономический смысл.
Рост культуры потребления и покупательского спроса приведет в условиях кризиса к снижению цен на явно переоцененные, некачественные объекты. Обратной стороной процесса будет стремление девелоперов продать недвижимость за максимально высокую цену путем повышения ее потребительских свойств. Это будет выражаться, в первую очередь, в продаже помещений с отделкой и мебелью, что уже давно является мировым стандартом для жилья. Из кризиса российские девелоперы жилой недвижимости выйдут с новым корпоративным стандартом продаж.
Другим важным последствием для рынка будет вынужденный и временный отказ от концепции «все равно купят». В условиях кризиса, только небольшие, качественно спроектированные проекты будут иметь спрос и давать гарантию возврата вложенных средств. Это означает переход к европейской культуре девелопмента: небольшие участки, небольшие проекты, высокая культура проектирования.
Материал написан по заказу Фонда "Центр Стратегических Разработок Северо-Запад"