После введения эскроу-счетов доходность девелоперских проектов в Петербурге может упасть в 2,5 раза

809 0

В зависимости от масштаба проекта и его класса прогнозируемая доходность может снизиться в 1,5-2,5 раза вследствие перехода на эскроу-счета. Наиболее негативный эффект прогнозируется в недвижимости класса С, где разница между себестоимостью и ценой продажи изначально была не такой большой, но благодаря ранним продажам строительство финансировалось в значительной степени за счет покупателей, а не за счет заемного или собственного финансирования. В этом сегменте падение может составить в среднем в 2,5 раз. В классе В снижение доходности будет чуть меньше – в 2 раза. Менее всего пострадает высококлассное жилье, поскольку оно имеет наибольший доход на кв. м и при этом в последние годы продавалось обычно уже ближе к вводу в эксплуатацию. Здесь все будет индивидуально и в большей степени зависеть от характеристик конкретного проекта – в среднем доходность может упасть в 1,5 раза.

В этих условиях, для девелоперов, особенно на рынке жилья массового спроса для того, чтобы сохранить свою доходность или уменьшить потери, встает вопрос оптимизации затрат. И первое, на что они обратят внимание, это цена входа в проект, т.е. цена земельного участка. Для того, чтобы сохранить сопоставимую доходность при прочих равных условиях, необходимо покупать земельные участки в 2-3 раза дешевле. Вследствие этого возникнет серьезное понижающее давление на рынок земли. Поскольку существенные изменения цены земли на рынке не могут произойти быстро, то в ближайшей перспективе преимущества получат застройщики с уже сформированным земельным банком – наличие запаса участков позволит им переждать сложный период на рынке.

 «Мы уже замечаем снижение объема сделок с землей под жилое строительство в Петербурге. В 2018 году этот показатель сократился почти на треть по сравнению с итогами 2017 года и составил более $530 млн. Девелоперы гораздо менее активно рассматривают участки для строительства, на рынке уже нет того ажиотажа, чтобы побыстрее купить землю и протолкнуть проект по старым правилам», - комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Введение эскроу-счетов приведет и к росту цен на жилье, который уже начался в прошлом году в Санкт-Петербурге – в среднем по рынку стоимость жилья выросла на 5,5%, при этом в сегменте жилья массового спроса рост достиг 10%, а в пригородах – 13%. Не исключено и появление альтернативных схем для привлечения денег в обход новой системы.

Для покрытия ухудшения экономики проектов ростом цены продажи жилья в классе В этот рост должен составить 15%, в классе С -20-25%. Но в текущих условиях, без заметного снижения ставок по ипотеке, это в первую очередь замедлит темп продаж, что дополнительно снизит финансовую эффективность отдельных проектов, пусть и не так сильно, как введение новой схемы продажи жилья. Это в особенности касается сегмента жилья класса С, который наиболее чувствителен к изменениям на рынке и где спрос наиболее эластичный по цене. Даже незначительное увеличение стоимости квартир может привести к существенному падению спроса, что критически отразится на проектах. Тем более что сейчас на рынке одновременно будут представлены проекты, которые будут продолжать работать по старым правилам, а все остальные будут работать по новым. Соответственно, первые получат большое конкурентное преимущество: у них не будет падения маржи и они смогут держать цены. Естественно, спрос будет перетекать к ним, что негативно скажется на тех, кто будет работать по новой схеме.

«Фактически подобные изменения приближают проект создания жилого дома к схеме работы с продажей уже готового жилья, - добавляет Николай Пашков. – «Подобный переход в свою очередь может сказаться на структуре создаваемых жилых комплексов: более экономически  целесообразным станет разделение на сравнительно компактные очереди».

Перспективы редевелопмента «серого пояса» в Петербурге тоже под угрозой, процесс может существенно замедлиться, а баланс функций – измениться. Вместо ранее целесообразного редевелопмента и создания  жилья на участках длительное время может быть более выгодным сохранение текущего использования или развитие путем реконструкции существующих зданий. Проекты с небольшой маржинальностью станут непривлекательными для реализации, в частности те, которые связаны с сохранением исторического наследия и реконструкцией зданий-памятников.

Есть существенный риск, что нововведения негативно отразятся на бизнесе небольших и средних девелоперских компаний. Как показывает практика, именно такие компании являются проводниками новаторских идей на рынке, потому что для того, чтобы конкурировать с крупнейшими застройщиками, им нужно искать новые ниши, работать над качеством продукта, предлагать новые форматы. Сейчас они окажутся в сложной ситуации, в частности потому, что многие банки видят финансирование таких проектов достаточно рискованным. Также появятся дополнительные барьеры для выхода на рынок новых девелоперов.

Крупным компаниям будет легче выстоять, как и тем, которые заранее позаботились об иных методах привлечения денег, например, о проектном финансировании. Николай Пашков отмечает, что некоторые девелоперы, которые традиционно строили только жилье, начали рассматривать и другие сегменты, в том числе коммерческую недвижимость.

Комментарии 0

Популярное по теме

VIP
помещение , 160 м2
70 000 000 Р