Реновация хрущевок в Петербурге: что дальше?
Программа развития застроенных территории Петербурга (реновации) началась в августе 2008 года. Однако из-за недостатка стартовых пятен под застройку, изменений в законодательстве, «синдрома последнего жильца» и протестов градозащитников за 9 лет программу удалось реализовать примерно на 1%. Завершить программу можно только в случае продления инвестиционных договоров с застройщиками, а также при внесении правок в саму программу.
Неутешительные итоги
Реновацией в Санкт-Петербурге занимаются две компании – «СПб Реновация» и «Воин-В». Первая должна провести реновацию в 22 кварталах, вторая – в двух кварталах в Ульянке. Планируется, что в рамках реновации будет построено 8,44 млн кв. м жилья. Однако на данный момент по программе возведено только 11 домов на 2522 квартиры (127,6 тыс. кв. м), для расселения передано около 1% площадей от запланированного объема. «СПб-Реновация» сейчас ведет активные работы в семи кварталах – Сосновая Поляна 7-17, Колпино 10, Красный Кирпичник, Славянка, Лиговский пр., Ржевка 35, Малая Охта, в остальных кварталах активная реновация еще не начата, в том числе из-за отсутствия стартовых пятен под застройку. При этом инвестиционный договор города с компанией «СПб-Реновация» истекает в январе 2019 года, с компанией «Воин-В» – в феврале 2018 года.
Во вторник компания «Воин-В» провела пресс-тур для журналистов, чтобы рассказать о причинах медленной реализации программы. По условиям инвестиционного договора, компания должна провести реновацию в кварталах 2А и 2Г в Ульянке (в Кировском районе Петербурга), где расположено 15 хрущевок, в которых проживают около 4 тысяч человек. Общая площадь квартала – 23 га, здесь планируется построить около 150 тыс. кв. м жилья.
К августу текущего года в рамках реновации компании «Воин-В» удалось построить только три многоквартирных дома на 350 квартир общей площадью 16,6 тыс. кв. м (дом «Бенуа» и два корпуса в составе жилого комплекса «Усадьба Воронцовых»). В построенных домах 100 квартир общей площадью порядка 4,6 тыс. кв. м переданы для расселения. Это всего 8% от общей площади жилья, которую компания «Воин-В» должна передать под расселение. Остальные квартиры в построенных домах компания продала, чтобы привлечь средства для дальнейшей реализации проекта.
Ни одна хрущевка на территории квартала пока не снесена. Наиболее близок к сносу дом 23/5 по улице Лени Голикова, расположенный рядом с корпусами «Усадьбы Воронцовых». В нем осталось всего четыре семьи, с которыми ведутся переговоры об условиях переселения.
Активисты задерживают стройку
В 2014 году компания «Воин-В» начала строить еще два новых дома, но пока не смогла их завершить. Это жилой комплекс «Шереметьевский дворец», рассчитанный на 325 квартир (100 из них должны получить жители хрущевок), а также дом «Бенуа 2» на 29 квартир (половина из них для переселения). Оба объекта находятся рядом с парком Александрино. С февраля этого года работы на стройках полностью заморожены: городской суд отменил выданные Госстройнадзором разрешения на строительство.
По словам представителей компании «Воин-В», строительство двух этих объектов и реализацию программы реновации в целом осложняют протесты градозащитников и изменения в законодательстве.
Несколько лет назад были приняты поправки в закон об охранных зонах (820-ФЗ), которые уменьшили предельную высотность в районе парка Александрино с 75 до 30 метров. Компании пришлось снижать высоту ЖК «Шереметьевский дворец» с 25 до 9 этажей, а также переделывать проекты планировки и межевания территории. Сейчас строительство буксует из-за судебных разбирательств между градозащитниками и правительством города. Активисты считают, что строительство домов рядом с парком может повлиять на сохранность Чернышевой дачи, которая находится в парке Александрино и является объектом культурного наследия. Градозащитники просят привлечь к судебному разбирательству представителей Министерства культуры и, по словам Олега Глущенко, стремятся к тому, чтобы строительство объектов было вовсе отменено. Очередное судебное заседание назначено на 5 сентября.
«В ходе программы реновации мы три года строили, а пять с половиной лет бегали по судам. Есть группа градозащитников, которые при поддержке депутатов мешают выполнению программы, подают судебные иски», – комментирует генеральный директор компании «Воин-В» Олег Глущенко.
Олег Глущенко полагает, что многие градозашитники, участвующие в судебных тяжбах, не живут в хрущевках, поэтому не отражают интересов жителей квартала, а активные действия ряда депутатов могут быть вызваны местью за депутата Вячеслава Нотяга. Депутат ЗакСа Нотяг был арестован в апреле прошлого года после получения взятки от Глущенко. По данным Глущенко, он был вынужден давать по 300 тысяч рублей Нотягу каждый триместр в течение 2015 и 2016 годов, чтобы депутат не мешал реновации в квартале Ульянка. В итоге девелопер принял решение обратиться в ФСБ, а Нотяг был задержан.
Между тем завершения комплексов «Шереметьевский дворец» и «Бенуа 2» ждут не только жители хрущевок, но и дольщики, которые купили там квартиры. По данным компании «Воин-В», в «Шереметьевском дворце» купили квартиры порядка 100 дольщиков, в «Бенуа 2» – около 10. При этом сдача первого объекта в эксплуатацию запланирована на март 2018 года, второго – на конец текущего года. «Шереметьевский дворец» сейчас достроен до 6 этажа и готов на 75%, «Бенуа-2» находится на этапе котлована, и, если ситуацию не удастся урегулировать в ближайшее время, список обманутых дольщиков Петербурга может пополниться.
Стоит отметить, что компания «СПб Реновация» также столкнулась с недовольством активистов при строительстве квартала «Новый Лиговский». По словам представителей компании, против строительства проекта выступают жители домов, не включенных в программу реновации. Градозащитники дошли до Верховного суда, который отменил действующий проект планировки территории (ППТ) и проект межевания квартала из-за отсутствия согласования с Минкультом. Теперь компании необходимо разрабатывать новый ППТ, а также проходить общественные слушания – вся эта работа займет примерно год.
Перспективы программы
Генеральный директор «Воин-В» Олег Глущенко сообщил, что компания обратилась в суд с просьбой продлить срок инвестиционного договора между девелопером и городом на 6 лет, первое заседание по этому вопросу пройдет 7 сентября. Отказываться от программы девелопер не намерен, несмотря на то, что после снижения высотности ЖК «Шереметьевский дворец» предполагаемая доходность проекта значительно снизилась. Девелопер надеется, что суд разрешит достроить объекты «Шереметьевский дворец» и «Бенуа 2», а также продлит срок инвестиционного договора, чтобы компания смогла завершить разработку нового проекта планировки территории и приступить к строительству объектов на других площадках в рамках квартала.
Выразить свою позицию решили и жители хрущевок. По данным представителя инициативной группы жильцов квартала 2А в Ульянке Юлии Трифановой, в ходе проведенного в начале июля опроса 89,42% жителей квартала поддержали реновацию, 4,76% жителей – не поддержали (в опросе приняли участие жители 643 из 1010 квартир в квартале). Глава муниципального образования «Дачное» Вадим Сагалаев, как и представители компании «Воин-В», считает, что сроки реализации программы реновации надо продлить, а новый проект планировки территории с заново просчитанной социальной нагрузкой рассмотреть на общественных слушаниях.
Представители компании «СПб Реновация» ранее также заявляли о намерениях продлить инвестиционные договоры о реновации на 10 лет по согласованию с администрацией Санкт-Петербурга.
В начале текущей недели стало известно о том, что Комитет по строительству подготовил поправки к городскому закону о развитии застроенных территорий, и осенью его направят в Законодательное собрание. В частности, предлагается принудительно расселять не согласных на переезд жителей хрущевок, если две трети жителей дома согласны переехать. Это нужно, чтобы избежать случаев, когда последние оставшиеся в хрущевках жильцы предъявляют завышенные требования и тормозят расселение домов. Голосование предлагается проводить по московской схеме – на собраниях собственников или через портал госуслуг. Кроме того, стартовые пятна для строительства планируется предоставлять не в границах квартала, а в границах района, что облегчит поиск площадки для строительства первого дома в рамках реновации конкретной территории. Поправки неоднозначные, и можно предположить, что не все депутаты Законодательного собрания их одобрят, но без поправок, а также без продления инвестиционных договоров с застройщиками продолжение реновации вряд ли будет возможно.
