Доля предложения сервисных апартаментов в Петербурга достигла исторического максимума
Предложение
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам I полугодия 2021 г. свободное предложение на рынке апартаментов составило 3,7 тыс. юнитов общей площадью 130 тыс. м². За полгода оба показателя сократились на 25%. Сокращение свободного предложения на фоне большого количества вышедших на рынок проектов обусловлено выводом девелоперами лишь частичного объёма площадей на старте реализации проектов. Также сокращение предложения связано с приостановкой реализации нескольких проектов.
За I полугодие 2021 г. были открыты продажи в 6 новых объектах, из которых 4 – формата сервисных апартаментов, 1 – формата рекреационных апартаментов и 1 – несервисных. Общее количество юнитов в новых проектах состави ло 1,3 тыс. шт. общей площадью 43,2 тыс. м².
С начала 2021 г. было введено в эксплуатацию 3 сервисных апарт-отеля на 1040 номеров общей площадью 30,7 тыс. м².
В I полугодии 2021 г. были завершены продажи апартаментов в 5 объектах, 65% которых пришлись на рекреационный и несервисный форматы. Также примечательно, что 3 объекта были проданы до завершения строительства – «Образ жизни», «Дом на Львовской» и Docklands (корп. Family).
Спрос
За I и II кварталы 2021 г. было реализовано 1,85 тыс. апартаментов общей площадью 65,8 тыс. м². 80% продаж составили апартаменты сервисного формата. По сравнению с I полугодием 2020 г. спрос на рынке апартаментов сократился на 28%. Наиболее заметное сокращение продаж отмечалось в сегменте несервисных апартаментов (снижение на 70%).
В основном это обусловлено завершением продаж в IV квартале 2020 г. в комплексе «Artline в Приморском», который обеспечивал значительный объём спроса в формате несервисных апартаментов.
Структура спроса по типам апартаментов в 2021 г. такова, что 77% продаж сервисных апартаментов составили студии, 60% продаж несервисных апартаментов пришлось на юниты с 1 спальней, а 28% и 55% соответственно рекреационных и элитных апартаментов было реализовано с 2 спальнями.
Коммерческие условия
По итогам июня 2021 г. средние цены предложения увеличились на все типы апартаментов. Динамика по сравнению с декабрем 2020 г. варьировалась от 3% до 16%. Наиболее заметное удорожание средней цены, характеризующееся расширением предложения за счёт выхода в продажу более дорогого объекта («Морская ривьера»), произошло в формате рекреационных апартаментов.
В формате сервисных апартаментов увеличение средней цены за полугодие составило 11%. Ряд объектов значительно увеличили цены (на 20–30%) за счёт роста строительной готовности (Art Studio Moskovsky, IN2IT, NEXT). Другие объекты («Про.Молодость», «Начало», VALO) скорее всего были вынуждены поднять цены, чтобы остановить «вымывание» предложения, случившееся после резкого увеличения продаж в IV квартале 2020 г.
В целом во всех форматах апартаментов на росте цен также отразилось увеличение себестоимости строительства, обусловленное ростом стоимости строительных материалов.
Арендные ставки в действующих апарт-отелях показали положительную динамику по сравнению с июнем 2019 г. В зависимости от объекта стоимость долгосрочной аренды увеличилась на 2–42% за номер-студию. Наиболее заметное удорожание произошло в апарт-отеле VALO. Предложение по аренде пополнилось новыми отелями – Vertical We&I, Art Studio Moskovsky (пока в формате бронирования, открытие отеля запланировано на 1 августа 2021 г.), YE'S MARATA и М97. Заявленный размер арендной платы за студию по всем действующим апарт-отелям начинается от 32,5 тыс. руб./мес.
В сегменте краткосрочной аренды средняя ставка на апартамент-студию по сравнению с июнем 2020 г. не изменилась, составив в среднем 4 300 руб./сутки, что обусловлено расширением предложения. При этом пообъектная динамика показала разнонаправленные тренды. Объекты в локации Васильевского острова, Петроградской стороны и "Лахта-центра" увеличили стоимость аренды, по всем остальным объектам ставки остались неизменными или уменьшились.
Прогноз
До конца года запланировано к вводу 14 объектов (без у чёта очередей) на 5,3 тыс. юнитов, общая площадь которых составляет 176 тыс. м².
В формате сервисных апартаментов – более 70%.
Грядущая ситуация с изменением законодательства по апартаментам уже сейчас накладывает отпечаток на развитие отрасли. Рынок несервисных апартаментов плавно сокращается, поскольку именно этот сегмент могут затронуть основные изменения. Рынок сервисных апартаментов, наоборот, более лоялен и подвижен. Ситуация прошлого года показала, что на фоне ограничений, связанных с распространением COVID-19, апарт-отели сервисного формата вполне успешно смогли переквалифицироваться в объекты долгосрочного проживания. В нынешнем году на фоне частичного снятия ограничений, а также в преддверии масштабных для города событий (таких как EURO-2020, ПМЭФ) апарт-отели смогли усилить свою сервисную составляющую и предложить рынку максимально востребованный продукт. Некоторые девелоперы пересмотрели концепции своих отелей и решили развивать собственные бренды. Эксперты предполагат, что в перспективе данная тенденция продолжится. Рынок станет более структурированным.