Обзор рынка складских помещений Санкт-Петербурга и Ленобласти за 3 кв. 2011 года

В среднесрочной перспективе рынок складских помещений Петербурга может ожидать дефицит предложения качественной складской недвижимости на фоне увеличения спроса.
Что в свою очередь вызовет еще до конца года повышение стоимости аренды в пределах - 5-10%.

Предложение

На конец 3 квартала 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 51 качественный складской комплекс. Общий объем предложения складских помещений классов «А» и «В»  составляет 1,42 млн. кв. м.

«В январе-сентябре 2011 года было введено в эксплуатацию 18 тыс. кв. м складских площадей в новых очередях действующих складских комплексов», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

Динамика ввода складских площадей по классам, тыс. кв. м

Структура предложения

Среди качественных складских объектов преобладают складские комплексы класса «А» (71% от арендуемой площади складов). На склады класса «В» приходится 71%.

Оксана Малеева отмечает, что больше всего комплексов представлено в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%)  районах.

Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Например, большое количество объектов расположено в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Уткина Заводь», «Обухово», «Горелово», «Колпино» и «Парнас». Единичные объекты встречаются в других локациях.

Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены объекты арендуемой площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м – на них приходится по 35% от общего числа складских комплексов.


Структура складских площадей по районам, %
 

«В 2011 году было заявлено несколько новых проектов складских комплексов высокого класса, - говорит Оксана Малеева. -  Тем не менее, активность девелоперов в сегменте складской недвижимости остается низкой в сравнении с докризисным периодом».

Новые проекты складских комплексов, заявленные в 2011 году

Спрос

На конец 3 квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила 291 кв. м на 1 000 жителей.

Малеева отмечает, что низкий показатель обеспеченности складскими площадями наряду с наблюдаемым увеличением грузооборота позволяет говорить о наличии потенциала для развития складской недвижимости в Санкт-Петербурге.

Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям.

На конец 3 квартала 2011 года в складских комплексах класса «А» доля вакантных площадей составила в среднем 18% от арендуемой складской площади, в складских комплексах класса «В» – 4%.


Динамика вакантных площадей в складских комплексах по классам,
% от арендуемой складской площади

«Наиболее высоким спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «B» и производственные площади небольшого метража в черте города или в пределах 1-2 км от КАД, - рассказывает Оксана Малеева. - При этом в общем объеме предложения преобладают складские комплексы класса «A», где помещения предлагаются крупными блоками».

Арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей. Среди недостатков они отмечают нехватку  складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющие ряд услуг по упаковке, транспортировке, сортировке.

Профиль арендаторов изменился: если до кризиса преобладали логистические компании, то сейчас наиболее высоким спросом пользуются производственные компании и дистрибьюторы, арендующие помещения для организации собственного склада.

Малеева отмечает, что одной из ярких тенденций последнего времени стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потребностям клиентов. Формат tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс.

Начиная с 2010 года наблюдается тенденция к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3 000 кв. м.

Ставки

В 2011 году наблюдается тенденция к увеличению уровня арендных ставок. На конец 3 квартала 2011 года средние арендные ставки составляют в классе «А» 432 руб./кв. м/мес., в классе «В» - 360 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС).

Динамика средних арендных ставок в складских комплексах по классам, руб./кв. м/мес. с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей

 

В таблице представлены диапазоны доходности складских объектов. Средняя ставка капитализации составляет порядка 13%.

Диапазон доходности складских объектов

 


Прогнозы

В среднесрочной перспективе можно ожидать дефицит предложения качественной складской недвижимости на фоне увеличения спроса. Что касается ставок, то до конца года ожидается повышение стоимости аренды в рамках индексации платежей за аренду в пределах уровня инфляции (5-10%).

Оксана Малеева говорит, что до конца 2011 года ожидается ввод 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м. Таким образом, прогнозируемый ввод складских площадей за 2011 год составит 62 тыс. кв. м, что на 21% ниже показателя 2010 года (78,4 тыс. кв. м).