Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Предложение

По данным АРИН, объем ввода торговых объектов за I полугодие 2011 года составил около 145 тыс. кв. м (арендопригодная площадь торговых центров и гипермаркетов).

Динамика ввода торговых площадей, тыс. кв. м

Примечание. В объеме ввода за I пол. 2011 года учитывается 2-я оч. ТРК «Шкиперский молл» (открытие объекта ожидается в октябре 2011 г.).

Наиболее значительный объем торговых площадей сконцентрирован в Приморском, Московском и Выборгском районах Санкт-Петербурга – в общей сложности 42%.

Структура торговых площадей по районам Санкт-Петербурга, кв. м

Примечание. Всеволожский район включен в анализ, поскольку на прилегающих к административной черте Санкт-Петербурга территориях расположены крупные торговые объекты, попадающие в зону влияния города (торговые центры «Мега», «Икеа»).

Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, отмечает, что обеспеченность торговыми площадями (арендопригодная площадь торговых центров без учета гипермаркетов) в Санкт-Петербурге составляет порядка 560 кв. м на 1 000 жителей.

Наиболее высокая обеспеченность торговыми площадями наблюдается в Московском, Приморском и Центральном районах (1,1 – 1,6 тыс. кв. м на 1 000 жителей), наиболее низкая – в Петродворцовом районе (94 кв. м на 1 000 жителей).

Обеспеченность торговыми площадями по районам Санкт-Петербурга

Спрос

По данным АРИН, на конец I полугодия 2011 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 4%. В пиковый период кризиса этот показатель составлял 15%.

Динамика вакантных площадей в торговых центрах, % от арендопригодной площади

«Наиболее высокая доля вакантных торговых площадей – в Пушкинском, Петродворцовом и Московском районах, - рассказывает Оксана Малеева. -  Наиболее высокая заполняемость торговых объектов – в Красносельском, Фрунзенском, Центральном, Кировском и Адмиралтейском районах».

Уровень вакантных площадей по районам города, % от арендопригодной площади

По данным АРИН, наиболее высокая доля вакантных площадей – в торговых объектах класса «районный», «окружной» и «суперокружной» (5-6% арендопригодной торговой площади). Наиболее низкая доля вакантных площадей – в классах «микрорайонный», «региональный» и «суперрегиональный» (1-2%). В специализированных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет 5%.

Уровень вакантных площадей в торговых центрах по классам

Ставки

Наиболее высокие арендные ставки характерны для магазинов одежды, парфюмерии и косметики, для операторов фуд-корта, отмечает Оксана Малеева.

Диапазоны арендных ставок в зависимости от специализации арендатора, руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей)

Что касается стрит-ритейла, наиболее высокие ставки аренды характерны для Невского пр.

Арендные ставки на встроенные торговые помещения в основных торговых коридорах, руб./кв. м в месяц (с учетом НДС и оплаты коммунальных услуг)

По данным АРИН, стоимость строительства 1 кв. м торгового объекта, без учета стоимости приобретения земельного участка, составляет от 32 тыс. руб. до 40 тыс. руб., в зависимости от технических характеристик здания. Диапазон доходности торговых объектов как готового бизнеса составляет 9-15%. Диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте торговой недвижимости составляет 17-25%.

Диапазон доходности торговых объектов

Прогнозы

Оксана Малеева говорит, что до конца 2011 года ожидается ввод 8 торговых объектов общей арендопригодной площадью порядка 235,2 тыс. кв. м.

Торговые объекты, ввод которых ожидается в 2011 году

* - оценочно.
** - повторное открытие после реконцепции