Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Предложение

«За I полугодие 2011 года было введено порядка 108 тыс. кв. м качественных офисных площадей, - говорит Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – Из них порядка 74 тыс. кв. м офисных площадей класса «А» и около 34 тыс. кв. м офисных площадей класса «В».

По данным АРИН наибольший объем ввода качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге наблюдался в 2008 году (более 455 тыс. кв. м). С 2009 года отмечается снижение объемов ввода офисных объектов, вызванное замораживанием части девелоперских проектов в результате экономического кризиса.

Динамика ввода офисных площадей по классам, кв. м

В период с 2007 по 2011 год доля офисных площадей класса «А» в общей структуре предложения качественных офисных площадей удвоилась и составила на конец I полугодия 2011 года 20%. Доля офисных площадей класса «В+» изменилась незначительно и сегодня составляет 28%. Доля офисных площадей класса «В» в рассматриваемый период сократилась с 63% до 51%.

Динамика структуры офисных площадей по классам, %

«Офисные объекты класса «А» наиболее широко представлены в Центральном, Петроградском и Московском районах. На них приходится 71% площадей в данном классе», - отмечает Оксана Малеева.

Менее всего офисных площадей класса «А» в Выборгском, Адмиралтейском, Приморском и Василеостровской районах.

Структура офисных площадей класса «А» по районам, %

Оксана Малеева говорит, что офисные объекты класса «В+» наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах (в общей сложности 65%).

Структура офисных площадей класса «В+» по районам, %

«Офисные объекты класса «В» представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах, - отмечает Оксана Малеева. – В общей сложности - 53% площадей».

Структура офисных площадей класса «В» по районам, %

Паркинг

«Наиболее высокая обеспеченность парковочными местами – в бизнес-центрах класса «А» (1,72 парковочных мест на 100 кв. м арендуемой офисной площади), наиболее низкая – в классе «В+» (1,24 парковочных мест)», - рассказывает Оксана Малеева.

Наземный тип парковки наиболее широко представлен в классе «В+» (82% офисных объектов в данном классе имеют наземную парковку). Встроенно-пристроенные паркинги наиболее широко представлены в классе «А». Отдельно стоящие многоуровневые паркинги встречаются редко, чаще всего – в бизнес-центрах класса «А».

Характеристика обеспеченности офисных объектов парковочными местами

Спрос

По данным АРИН на конец I полугодия 2011 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» составил 17%, класса «В+» - 8%, класса «В» - 5%.

«По сравнению с кризисным периодом наблюдается сокращение доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов «В+» и «В», - отмечает Оксана Малеева. – В то время как в классе «А» значительный объем ввода новых объектов препятствует сокращению доли вакантных площадей, несмотря на постепенное восстановление спроса».

Динамика уровня вакантных площадей в бизнес-центрах с 2007 по 2011 г., %

Ставки

«На конец I полугодия 2011 года, средний уровень арендных ставок  (с учетом НДС и КУ), в бизнес-центрах класса «А» составил 1 350 руб./кв. м/мес., в бизнес-центрах класса «В+» - 1 020 руб./кв. м/ мес., в бизнес-центрах класса «В» - 960 руб./кв. м/мес», - отмечает Оксана Малеева.

Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах с 2007 по 2011 год, руб./кв. м/мес.

Примечание. Значительный рост средней арендной ставки в бизнес-центрах класса «А» связан с вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов с высокими ставками и значительным объемом вакантных площадей.

По данным АРИН наиболее высокие арендные ставки в Красногвардейском, Центральном и Московском районах (1 370 – 1 400 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ), наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ).

Средние арендные ставки по районам, руб./кв. м/мес.

Примечание. Высокие средние ставки аренды в Красногвардейском районе связаны с большим объемом вакантных площадей и высокими ставками аренды в БЦ «Санкт-Петербург Плаза». В Калининском районе относительно высокие ставки аренды связаны с большим объемом вакантных площадей в БЦ «Лето».

Оксана Малеева отмечает, что стоимость строительства 1 кв. метра объектов офисной недвижимости без учета стоимости приобретения земельного участка составляет от 32 тыс. руб. до 50 тыс. руб., в зависимости от класса и технических характеристик здания.
Диапазон доходности офисных объектов как готового бизнеса составляет 9-15%, диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте офисной недвижимости составляет 15-20%.

Диапазон доходности офисных объектов

Прогноз

«До конца 2011 года ожидается ввод 8 качественных офисных объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 108 тыс. кв. м», - говорит Оксана Малеева.

Офисные объекты, ввод которых ожидается до конца 2011 года