Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

В I полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса «А» (новые очереди в составе действующих складских комплексов), - говорит Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – Для сравнения, в 2010 году объем ввода складских площадей составил около 78 тыс. кв. м».

Динамика ввода складских площадей по классам, тыс. кв. м

Наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%)  районах.

На сегодняшний момент среди качественных складских объектов преобладают складские комплексы класса «А» (70% от арендуемой площади складов).

Структура складских площадей по классам, в % от складской площади

«Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Больше всего качественных складских объектов расположено в промзонах «Шушары», «Предпортовая» и «Уткина Заводь», - отмечает Оксана Малеева. - Качественные складские объекты представлены также в промзонах «Обухово», «Горелово», «Колпино» и «Парнас», единичные объекты встречаются и в других локациях».

Структура складских площадей по районам, %

Обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составляет 290 кв. м на 1 000 жителей, в крупнейших городах Европы этот показатель  варьируется от 1 100 кв. м до 2 100 кв. м на 1 000 жителей.

Спрос

«На конец I полугодия 2011 года в складских комплексах класса «А» доля вакантных площадей составила в среднем 16% от арендуемой складской площади, в складских комплексах класса «В» - 4%», - говорит Оксана Малеева.

Динамика вакантных площадей в складских комплексах по классам,
% от арендуемой складской площади

Ставки

По данным Оксаны Малеевой с конца 2008 г. по 2010 г. наблюдалось падение арендных ставок на складских помещения. В I полугодии 2011 года наступила стагнация, а затем наблюдался незначительный рост.

Динамика средних арендных ставок в складских комплексах по классам, руб./кв. м/мес. с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей

По данным АРИН, стоимость строительства 1 кв. м складских объектов без учета стоимости приобретения земельного участка составляет от 20 тыс. руб. до 35 тыс. руб. Диапазон доходности складских объектов как готового бизнеса составляет 10-15%. Диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте складской недвижимости составляет 15-20%.

Прогнозы

«До конца 2011 года ожидается ввод 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м», - говорит Оксана Малеева.

Складские комплексы, планируемые к вводу до конца 2011 года