Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в 1-м полугодии 2011 года

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International объем инвестиционных транзакций на рынке коммерческой недвижимости России в первом полугодии 2011 года достиг значения $3024,1 млн. Примечательно, что во втором квартале текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость ($2435 млн.) более чем вчетверо превысил аналогичный показатель первого квартала ($589,1 млн.). Большое число крупных инвестиционных сделок, закрытых во втором квартале года, а также находящихся на стадии переговоров, позволяет говорить о том, что общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам 2011 года может значительно превысить прогнозируемые ранее $5 млрд. и достигнуть $6,5-7 млрд.

По итогам первых двух кварталов 2011 года 35% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент. Во втором квартале года в данном сегменте был закрыт ряд знаковых инвестиционных сделок. Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила доли девелопера Coalco в бизнес-центре «Белая Площадь» общей площадью около 111 000 кв.м, а также в проекте «Белые Сады» (общая площадь – 105 000 кв.м). Оба проекта расположены в районе станции метро «Белорусская». Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка $675 млн. Также в качестве одной и самых крупных в первом полугодии 2011 года в офисном сегменте сделок можно назвать приобретение компанией «Промсвязьнедвижимость» бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» общей площадью более 47 000 кв.м на улице Арбат. Объем сделки составил порядка $230 млн.

Как отмечают аналитики компании Praedium Oncor International, в сегменте торговой недвижимости (на долю которого пришлось 25% от общего объема капиталовложений) инвестиционная активность также очень высока. Компанией МТЗ «Рубин» были проданы сразу два крупных торговых центра: ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион», совокупная стоимость которых оценивается в сумму порядка $400 млн. Кроме того, можно отметить крупномасштабную портфельную транзакцию - инвестиционную покупку компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании Capital Group .

Доля сегмента гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций – 26%. Для сравнения: в 2009 году это значение составляло 4,5%, в 2010 – 2,4%. Столь значительный рост доли этого сегмента обусловлен совершением крупной транзакции по продаже компанией Capital Partners пятизвездочного отеля Ritz-Carlton на улице Тверская в Москве. Согласно данным из открытых источников, сумма сделки составила $700 млн.

7% от общего объема инвестиционных транзакций (или около $200 млн. в абсолютном выражении) было осуществлено в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Так, например, фонд Hines Global REIT стал новым собственником складского комплекса FM Logistic в Химках общей площадью 75 000 кв.м. Объем сделки составил порядка $80 млн. Кроме того, британский фонд Raven Russia планировал выкупить контрольный пакет акций крупного складского комплекса «Южные Врата» общей площадью 76 550 кв.м. Сделка не состоялась, так как миноритарии девелопера - Van Riet Capital и Latidge Investments Limited - совместно владевшие пакетом акций в 6,6% Giffels Management Russia (девелопер объекта), увеличили свою долю в компании до 100%, воспользовавшись преимущественным правом выкупа. Тот факт, что международные инвестиционные фонды обратили свое внимание на качественные объекты складской недвижимости, может свидетельствовать о возобновлении инвестиционной активности в данном сегменте. В то же время следует отметить, что это справедливо только для проектов высокого класса.

На долю сегмента многофункциональной недвижимости в первом полугодии 2011 года пришлось также 7% от общего объема инвестиций. Так, можно отметить приобретение «НОМОС-банком» 32,5% в проекте «Парк-Сити» в Москве. Объем транзакции составил $76 млн. «Система-галс» подписала соглашение о приобретении 50% плюс одна акция в проекте мультифункционального комплекса, включающего транспортный терминал в «Москва-сити», общей площадью 228 000 кв.м. Сумма сделки могла составить $100-150 млн.

Доля инвестиционных транзакций в отношении региональных проектов в сфере коммерческой недвижимости по итогам первых двух кварталов 2011 года составила 2% от общего объема. Причем подавляющий объем инвестиций в регионах России – 80,2% - был осуществлен в сегменте торговой недвижимости.
Акцент в распределении инвестиций по источнику капитала по-прежнему смещен в сторону российских инвесторов, однако доля иностранного капитала в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 1 полугодия – 29% - значительно выше, чем в предыдущих отчетных периодах (в 2009 году – 17%, в 2010 году – 14%). Этот факт благоприятен для дальнейшего роста инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости.

Доля сделок, заключенных в инвестиционных целях, постепенно растет. Если в 2009 году ее значение составляло 75%, в 2010 – 87%, то в первом полугодии 2011 года этот показатель равен 97%. Соответственно, снижается доля сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения: в 2009 году – 25%, в 2010 году – 13%, в первом полугодии 2011 года – 3%.

Минимальные ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости в Москве с конца 2010 года снизились в среднем на 25-50 базисных пунктов. На конец первого полугодия 2011 года их значения составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,25%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.