Рынок складской недвижимости

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По итогам 2010 г. общий объем предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 6% и составил около 1,14 млн. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).

Ввод в эксплуатацию двух спекулятивных складских комплексов – «КДС Лоджистик» и третьей очереди логистического парка «Шушары» увеличил общий объем сданных и сдаваемых в аренду складских площадей до 930 тыс. кв. м .

Источник: Colliers International

Под влиянием сложившихся основных грузопотоков Санкт-Петербурга, а также распределения дистрибуционных грузопотоков внутри города, на рынке аренды формируются основные складские и индустриальные зоны. Основное предложение сегодня сконцентрировано в южной части города, в промышленной зоне «Шушары». Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток с Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов.

Вторая по величине складская зона Санкт-Петербурга расположена в юго-восточной части города и представлена единственным складским комплексом класса А «МЛП Уткина Заводь».

РИСУНОК 1.
География предложения на рынке аренды складской недвижимости Санкт-Петербурга

Источник: Colliers International

В 2011 г. к вводу в эксплуатацию планируется первая очередь нового индустриально-логистического парка Nordway и складского комплекса Total Terminal (Таблица 2). Новый комплекс Nordway будет расположен в промзоне «Шушары», в непосредственной близости к заводам Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 г. общая площадь нового комплекса составит около 100 000 кв. м.

Источник: Colliers International

СПРОС

По итогам 2010 г. общий объем чистого поглощения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил около 170 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года более чем в 2 раза. За год средний уровень вакантных площадей снизился с 36% до 22%.

РИСУНОК 2.
Динамика поглощения складских площадей

Источник: Colliers International

Анализируя динамику поглощения складских площадей, можно отметить, что практически во всех рассматриваемых производственно-складских зонах было зафиксировано снижение уровня вакантных площадей. Исключением стала только промзона «Шушары», где в 4 кв. 2010 года была введена в эксплуатацию третья очередь складского комплекса «Шушары», площади которого остаются вакантными.

РИСУНОК 3.
Уровень вакантных складских площадей в основных зонах предложения

Среди наиболее крупных сделок по аренде 2010 года следует отметить аренду 30 тыс. кв. м компанией «Дикси» и 15 тыс. кв. м компанией Jonson Controls Inc. в логопарке «Шушары», а также четыре крупные сделки площадью более 10 тыс. кв. м каждая в складском комплексе «МЛП-Уткина Заводь».

Источник: Colliers International

СТАВКИ АРЕНДЫ

Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в 2010 г. не претерпели значительных изменений и составили: для класса А – $85 -110 за кв. м в год, для класса В $75-100 за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Большинство собственников логистических комплексов ориентированы на предоставление индивидуальных коммерческих условий  каждому потенциальному арендатору  в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды, требуемых дополнительных инвестиций и т.п.

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ
   

•   Основным трендом 2010 г. стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Общий объем сделок, заключенных в 2010 г.,  сопоставим с докризисными показателями.
•    Одной из ярких тенденций 2010 г. стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам (в формате tailor made) – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов, например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс.
•     Ввиду пока еще достаточного количества имеющегося предложения, в 2010 г. новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось. Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации  распределительно-дистрибуционного центра. Так например, японский автомобилестроительный концерн Mazda рассматривает вопрос о строительстве своего сборочного завода в России, одной из потенциальных локаций выступает Санкт-Петербург и Ленинградская область.
•     При условии сохранения объемов спроса и поглощения производственно-складских площадей на уровне 2010 г., прогнозируется сокращение уровня вакантных площадей до 7-10% до конца 2011 г. После этого, на фоне снижения текущей вакансии, может возобновиться и инвестирование в спекулятивные склады. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин – плавный рост.
•     На фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7-12%.