Рынок офисной недвижимости Петербурга: итоги развития за 2009 год
По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса "А" и "В", общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса "С". Основной объем введенных бизнес-центров - 64% - приходиться на класс "В+" и "В".
«Таким образом, на конец 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+», «В» и «С» составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 г», - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
.png)
Источник: АРИН
Бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (21%) за 2009 год. «Это, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, - объясняет Екатерина Марковец. – Другой причиной является принятие новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты расположенные не в центре города в классе «А»».
На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса «В» и «В+» (49%).
.png)
Источник: АРИН Класс «А»
По итогам 2009 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный (42%) и Петроградский (14%), Василеостровский (14%) районы.
Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения бизнес-центрах класса «А», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.
«Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров, - рассказывает Екатерина Марковец. – Если раньше на заполнение бизнес-центра класса «А» было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что в том числе связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади». Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв.м (50%).
.png)
Источник: АРИН Класс «В» и «В+»
Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.
По структуре соотношения между классами «В+» и «В» действующих бизнес-центров примерно равны: 48% - класс «В», 52% - класс «В+»
«Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до 100 кв. м, все реже запрашивают площади 100–300 кв. м», - добавляет Екатерина Марковец.
.png)
Источник: АРИН Класс «С»
Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11 %) районах.
За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Общий объем бизнес-центров класса «С» на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м. «На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С», - рассказывает Екатерина Марковец. – Это связано с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В».
Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «С» пользуются помещения площадью 100-200 кв. м.
.png)
Источник: АРИН
Для бизнес-центров класса «С» характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.
Ценовая характеристика
По итогам 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» на уровне 29%, «В+/В» на уровне 30%. По данным аналитиков АРИН, наименьшее снижение ставок аренды было зафиксировано в классе С –на 10% (с начала года).
Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).
.png)
Источник: АРИН
Арендные ставки в бизнес-центрах поквартально по классам, руб./кв.м. в мес.
Источник: АРИН
.png)
Источник: АРИН
Список бизнес-центров, ввод которых намечен на 2010 год
Источник: АРИН
«Таким образом, на конец 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+», «В» и «С» составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 г», - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Наиболее крупные бизнес-центры, введенные в 2009 году
| Тип комплекса | Класс | Адрес | Название | Офисная площадь, кв.м | Девелопер | |
| БЦ | А | Свердловская наб., д. 44 | "Корпус Бенуа"(2-ая очередь) | 12 000 | УК «Теорема» | |
| БЦ | А | Петроградская наб., 34 | "Линкор" | 17 650 | ЗАО «БФА-Девелопмент» | |
| БЦ | А | ул. Профессора Попова, д. 37 | "Сенатор" | 11 979 | УК «Империя» | |
| БЦ | B+ | ул. Савушкина, д. 83 | "Антарес" | 10 617 | ООО «Антарес» | |
| БЦ | B+ | Коломяжский пр. 25-27 | Содружество(3ья очередь) | 18 400 | Содружество | |
| БЦ | В+ | Стартовая ул., уч. 5 | Pulkovo sky (1ая очередь) | 13 200 | «Трансвэй Северо-запад», EKE | |
| МФК | A | ул. Савушкина, дом 126 | «Атлантик – Сити» | 18 400 | ИСК «Атлантик» | |
| БЦ | В | Торфяная дорога, 7 | «Гулливер» (2-ая очередь) | 20 000 | MT Group | |
| БЦ | B+ | Старо-Петергофский пр. д. 34 | Нарвские ворота | 18 000 |
| |
| БЦ | B+ | 26-ая линия В.О., д. 15 | «Биржевой комплекс» | 22 449 | Ленспецсму | |
| БЦ | В+ | пр. Обуховской Обороны, 120 | Вант(1ая очередь) | 11 500 | Стройимпульс |
Источник: АРИН
Источник: АРИН
На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса «В» и «В+» (49%).
Источник: АРИН
По итогам 2009 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный (42%) и Петроградский (14%), Василеостровский (14%) районы.
Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения бизнес-центрах класса «А», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.
«Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров, - рассказывает Екатерина Марковец. – Если раньше на заполнение бизнес-центра класса «А» было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что в том числе связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади». Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв.м (50%).
Источник: АРИН
Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.
По структуре соотношения между классами «В+» и «В» действующих бизнес-центров примерно равны: 48% - класс «В», 52% - класс «В+»
«Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до 100 кв. м, все реже запрашивают площади 100–300 кв. м», - добавляет Екатерина Марковец.
Источник: АРИН
Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11 %) районах.
За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Общий объем бизнес-центров класса «С» на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м. «На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С», - рассказывает Екатерина Марковец. – Это связано с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В».
Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «С» пользуются помещения площадью 100-200 кв. м.
Источник: АРИН
Для бизнес-центров класса «С» характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.
Ценовая характеристика
По итогам 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» на уровне 29%, «В+/В» на уровне 30%. По данным аналитиков АРИН, наименьшее снижение ставок аренды было зафиксировано в классе С –на 10% (с начала года).
Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).
Источник: АРИН
Арендные ставки в бизнес-центрах поквартально по классам, руб./кв.м. в мес.
| Класс | 1 кв. 2009 | 2 кв. 2009 | 3 кв. 2009 | 4 кв. 2009 |
| класс А | 1 574 | 1310 | 1305 | 1260 |
| класс В | 1 138 | 1000 | 888 | 932 |
| класс С | 778 | 790 | 810 | 782 |
Прогноз ввода офисных площадей в 2010г.
Объем вводимых площадей в 2010 году может составить около 177 тыс. кв.м. «Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период экономического кризиса», - говорит Екатерина Марковец. Общий объем качественных офисных площадей в 2010 году может составить порядка 2 060 тыс. кв.м.
Объем вводимых площадей в 2010 году может составить около 177 тыс. кв.м. «Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период экономического кризиса», - говорит Екатерина Марковец. Общий объем качественных офисных площадей в 2010 году может составить порядка 2 060 тыс. кв.м.
Источник: АРИН
Список бизнес-центров, ввод которых намечен на 2010 год
| Тип комплекса | наименование | класс | адрес | Офисная площадь, кв.м |
| БЦ | Quattro Corti | A | Почтамтская ул., 3-5 | 20 000 |
| МФК | «Аэропорт-Сити» (1ая очередь) | B+ | Стартовая ул., участок 1 и 2 | 40 000 |
| Технопрак | Технопарк |
| Пулковское шоссе | 24 000 |
| ТОЦ | Стокманн Невский Центр | A | Невский пр. 114 | 6 000 |
| МФК | "Ренейссанс Корт Ярд" | A | Лиговский пр.61-63 | 10 000 |
| БЦ | «Давыдовъ» | В | Московский пр.,97 А | 5 200 |
| БЦ | Лайнер | B+ | ул. Вербная | 12 750 |
| БЦ | «Сенатор» | A | Чапаева, д 15 | 25 000 |
| БЦ | «Гельсингфорсский» | В | Гельсингфорсская ул., 2/1/Выборгская наб. | 6 000 |
| БЦ | Pulkovo sky (2ая очередь) | В+ | Стартовая ул., уч. 5 | 28 000 |
| Итого | 176 950 | |||
Тенденции и прогнозы развития рынка в период финансового кризиса
Замедление темпов ввода новых качественных площадей, за счет переноса сроков ввода строящихся бизнес-центров, а также возможного «замораживания» части проектов на период кризиса;
Тенденция децентрализации офисного рынка и создания, крупномасштабных бизнес-парков на период финансового кризиса приостановится (в том числе размещение в зоне КАД);
Появились компании, которые пересматривают свои проекты, отказываясь от офисной застройки в пользу жилья (так, Холдинг RBI пересмотрел в пользу жилой функции концепцию развития участка на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб.);
В 2010 году прогнозируется ввод порядка 177 тыс. кв.м офисных площадей класса «А», «В+» и «В»;
Развитие рынка бизнес-центров в период экономического кризиса может привести к снижению качества объектов, часть девелоперов начнут осваивать сегмент бизнес-центров класса «С».
Последствия финансового кризиса способствовало увеличению предложения на рынке субаренды офисных площадей;
Банки ужесточили условия кредитования строительного сектора (существенно повысили требования к обеспечению кредитов залогом и практически вдвое подняли ставки по кредитам, по сравнению с докризисным периодом) и свернули программы финансирования девелоперских компаний.
Проблемы с получением кредитов приведет к дальнейшему увеличению количества предложения по продаже офисных площадей;
Арендные ставки в бизнес-центрах в основном рублевые, за исключением бизнес-центров класса «А» в центральных районах («Дом Зингера»; «Северная столица»; «Атриум» и пр.);
Снижение спроса на качественные офисные помещения привело к снижению величины арендных ставок и цен в бизнес-центрах высокого класса;
в 2010 году возможно снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на уровне 5-10%.
В «действующих» (введенных до 2-ого квартала 2008 года) бизнес-центрах объем вакантных площадей составляет около 15-25%, а во вновь вводимых – уровень заполняемости порядка 25-70% (например, комплекс «Антарес» заполнен на 25%; бизнес-центр «Линкор» заполнен на 60%).
Последствия мирового финансового кризиса привели к снижению спроса на качественные офисные помещения класса «А», «В+» и «В». Текущая заполняемость класса «А» составляет 75%, класса «В+/» - 80%, класса «С»- 92%;
Прогнозируется дальнейшее снижение заполняемости бизнес-центров класса «А» и «В+», за счет перетекания части арендаторов в более «дешевые» бизнес-центры класса «В» и «С»;
В структуре спроса продолжает увеличиваться доля запросов на офисы небольшого метража (до 100 кв.м) на фоне снижения заявок на офисные помещения площадью от 500 кв.м. Мировой финансовый кризис коснулся многих компаний в Санкт-Петербурге, которые, снижая издержки, вынуждены сокращать персонал;
Появился новый арендатор у БЦ класса «А» и «В» — это федеральные государственные или полугосударственные структуры, которые в рамках отпущенного им финансирования теперь могут позволить себе очень приличные офисы (с такими организациями подписаны договоры УК «Сенатор»).
Замедление темпов ввода новых качественных площадей, за счет переноса сроков ввода строящихся бизнес-центров, а также возможного «замораживания» части проектов на период кризиса;
Тенденция децентрализации офисного рынка и создания, крупномасштабных бизнес-парков на период финансового кризиса приостановится (в том числе размещение в зоне КАД);
Появились компании, которые пересматривают свои проекты, отказываясь от офисной застройки в пользу жилья (так, Холдинг RBI пересмотрел в пользу жилой функции концепцию развития участка на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб.);
В 2010 году прогнозируется ввод порядка 177 тыс. кв.м офисных площадей класса «А», «В+» и «В»;
Развитие рынка бизнес-центров в период экономического кризиса может привести к снижению качества объектов, часть девелоперов начнут осваивать сегмент бизнес-центров класса «С».
Последствия финансового кризиса способствовало увеличению предложения на рынке субаренды офисных площадей;
Банки ужесточили условия кредитования строительного сектора (существенно повысили требования к обеспечению кредитов залогом и практически вдвое подняли ставки по кредитам, по сравнению с докризисным периодом) и свернули программы финансирования девелоперских компаний.
Проблемы с получением кредитов приведет к дальнейшему увеличению количества предложения по продаже офисных площадей;
Арендные ставки в бизнес-центрах в основном рублевые, за исключением бизнес-центров класса «А» в центральных районах («Дом Зингера»; «Северная столица»; «Атриум» и пр.);
Снижение спроса на качественные офисные помещения привело к снижению величины арендных ставок и цен в бизнес-центрах высокого класса;
в 2010 году возможно снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на уровне 5-10%.
В «действующих» (введенных до 2-ого квартала 2008 года) бизнес-центрах объем вакантных площадей составляет около 15-25%, а во вновь вводимых – уровень заполняемости порядка 25-70% (например, комплекс «Антарес» заполнен на 25%; бизнес-центр «Линкор» заполнен на 60%).
Последствия мирового финансового кризиса привели к снижению спроса на качественные офисные помещения класса «А», «В+» и «В». Текущая заполняемость класса «А» составляет 75%, класса «В+/» - 80%, класса «С»- 92%;
Прогнозируется дальнейшее снижение заполняемости бизнес-центров класса «А» и «В+», за счет перетекания части арендаторов в более «дешевые» бизнес-центры класса «В» и «С»;
В структуре спроса продолжает увеличиваться доля запросов на офисы небольшого метража (до 100 кв.м) на фоне снижения заявок на офисные помещения площадью от 500 кв.м. Мировой финансовый кризис коснулся многих компаний в Санкт-Петербурге, которые, снижая издержки, вынуждены сокращать персонал;
Появился новый арендатор у БЦ класса «А» и «В» — это федеральные государственные или полугосударственные структуры, которые в рамках отпущенного им финансирования теперь могут позволить себе очень приличные офисы (с такими организациями подписаны договоры УК «Сенатор»).
Источник: http://www.arin.spb.ru
Комментарии 0