Коммерческая недвижимость: итоги первого квартала

Аналитики рассказали о динамике развития рынка.

1120 0 комментариев

Коммерческая недвижимость: итоги первого квартала
Источник фото: citywalls.ru

Итоги развития рынка коммерческой недвижимости Петербурга в первом квартале 2017 года оказались неоднозначными. Если в офисном и торговом сегментах наблюдалось небольшое снижение доли вакантных площадей и высокая активность арендаторов, то в складском сегменте свободных площадей стало больше.

 

Аренда офисов дорожает

По данным консалтинговой компании JLL, по итогам первого квартала текущего года объем ввода офисов в Петербурге составил 24,6 тыс. кв. м, что на 19% ниже среднего результата первых кварталов за предыдущие пять лет. На рынок вышли четыре офисных центра – два объекта класса А (особняк «Екатерининский» на улице Смольного и «Сенатор» на Большой Морской улице) и два класса В («Полис» на Софийской улице и «Вестник» на Невском проспекте). До конца текущего года ожидается ввод еще 12 бизнес-центров совокупной площадью около 135 тыс. кв. м.

За первые три месяца текущего года запрашиваемые арендные ставки на офисы показали максимальный рост с момента перехода офисного рынка на рубли в 2014 году. За квартал средние запрашиваемые ставки аренды в классе А выросли на 2,3%, до 1 637 руб. за кв. м в месяц, в классе В – на 2,6%, до 1 166 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы). 

Арендные ставки на офисном рынке Санкт-Петербурга

Источник: JLL

 

Наибольший рост запрашиваемых ставок зафиксирован в Василеостровском районе – на 7,3% в классе А и на 7,6% в классе В.

«Открытие центрального участка ЗСД привело к увеличению спроса на офисную недвижимость на Васильевском острове – по итогам 1-го квартала этот район города стал лидером по чистому поглощению. В результате уровень вакантных площадей в нем снизился до наименьшего значения с конца 2013 года – 4,1%», – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

В среднем уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга за 1-й квартал снизился на 0,8 п.п. и составил 8,6%. Наибольшее падение произошло в классе В – на 1,0 п.п. (до 9,7%), в классе А – на 0,2 п.п. (до 5,9%). Уменьшению доли свободных площадей способствовал умеренный объем поглощения (41,7 тыс. кв. м, что на 13% превышает средний показатель первых кварталов предыдущих пяти лет) при небольшом вводе.

Аналитики Colliers International отмечают, что на рынке наблюдается тенденция реновации действующих бизнес-центров (ремонт, отделка общих зон), что позволяет собственнику увеличить арендный доход, а арендаторам – снять отремонтированные помещения в удачных локациях. Основными арендаторами офисной недвижимости остаются сырьевые компании и компании из IT-сферы.

Ликвидные помещения с выгодными коммерческими условиями быстро уходят из экспозиции, компании продолжают проявлять интерес к аренде крупных блоков – по данным аналитиков, уже сейчас бизнес-центры, которые введутся в эксплуатацию до конца года, показывают уровень заполняемости более 30%.

Спрос на качественные офисные помещения подтверждают и девелоперы. Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин сообщил, что бизнес-центр «Сенатор» на Большой Морской, техническое открытие которого состоялось в середине апреля, планируется полностью заполнить меньше чем за полгода.

 

Свободных торговых площадей стало меньше

Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга за 1-й квартал 2017 года снизился на 0,4 п.п. и достиг наименьшего значения за последние два года – 5,6%, свидетельствуют данные компании JLL. Такая ситуация объясняется растущим спросом арендаторов на фоне отсутствия ввода новых объектов – в 2017 году в Петербурге не откроется ни одного качественного торгового центра.

По итогам первого квартала в торговых центрах города было открыто на 22% больше арендаторов из расчета занимаемой площади, чем закрыто. При этом часть закрытий была обусловлена сменой помещения, то есть некоторые компании планируют открыть магазины в других помещениях уже во втором квартале текущего года. Кроме того, по наблюдениям руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, растет спрос со стороны небольших арендаторов торговой галереи, что будет способствовать дальнейшему снижению доли вакантных площадей.

Максимальные арендные ставки для торговой галереи за 1-й квартал не изменились и составляют около 70 тыс. рублей за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).

Небольшое снижение уровня свободных площадей было замечено и в сегменте стрит-ритейла. По данным JLL, в I квартале 2017 года доля свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга снизилась на 0,4 п.п. и составила 6,3%. При этом за первые три месяца текущего года открылось на 14% больше объектов, чем закрылось. В структуре открытых магазинов преобладали рестораны и кафе (35%), продуктовые магазины (15%) и магазины категории «Красота и здоровье» (15%).

Динамика арендных ставок в стрит-ритейле была разнонаправленной. На улицах с ярко выраженной специализацией (Старо-Невском проспекте и улице Рубинштейна) ритейлеры конкурировали между собой за качественные площадки, что привело к увеличению максимальных арендных ставок на 10-15%. В локациях с более широким предложением и умеренным спросом верхняя граница арендных ставок снизилась примерно на 10%. 

Диапазон ставок аренды на основных торговых улицах Санкт-Петербурга по итогам 1-го квартала 2017 года

Источник: JLL

По данным JLL, уровень ротации арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 1 п.п. и составил 6,7%. Об увеличении ротации арендаторов сообщают и аналитики Colliers Internаtional – по их наблюдениям, за последний год на основных торговых улицах Петербурга 15% помещений (то есть каждое седьмое) сменили арендатора.

По прогнозам экспертов, с началом туристического сезона вакантные помещения в торговых коридорах могут заполниться сувенирными лавками, магазины цветов и  подарков. Также ожидается активное развитие магазинов формата «дрогери», продуктовых супермаркетов и аптечных сетей, а вот среди заведений общественного питания конкуренция усиливается, что может привести к замедлению развития этого сегмента.

 

Складское затишье

За первый квартал 2017 года не было введено в эксплуатацию ни одного складского комплекса. В существующих складских комплексах, на данным JLL, наблюдался рост объема вакантных площадей на 0,9 п.п., до 6,5%. Объем купленных и арендованных площадей составил 55 тыс. кв. м, включая сделки в будущих складских комплексах.

Ожидается, что до конца 2017 года будут введены шесть проектов суммарной арендопригодной площадью около 70 тыс. кв. м, при этом 65% помещений из заявленного ввода уже заняты, и прирост спекулятивного предложения на рынке будет незначительным.

По наблюдениям руководителя офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрея Амосова, на рынке крайне мало запросов на аренду блоков свыше 10 тыс. кв. м, и в случае освобождения складских помещений требуется немало времени, чтобы найти крупного клиента или заполнить площади небольшими арендаторами.

 Специалисты отмечают, что рынок складской и индустриальной недвижимости из рынка товара превратился в рынок потребителя. Руководитель департамента индустриальной недвижимости компании 1000skladov Эдуард Уланов рассказывает, что найти покупателя или нового арендатора сейчас непросто, поэтому собственники как никогда готовы к диалогу и идут на снижение ставок, а некоторые брокерские компании перешли на формат работы, который предполагает оплату со стороны собственника за поиск арендатора или покупателя, а не наоборот, как было ранее.

 По данным JLL, максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга за первый квартал не изменился и составляет 450-500 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

 

Всего комментариев: 0
Сортировать: По дате По популярности

Витрина объектов

20
усадьба
916 м2 ?
  • Общая: 916 м2
  • Участок: 80 сот.
110 000 000 a