Эксперты сравнили жилые комплексы в Янино, Кудрово, Колтушах и окрестностях

Откуда рейтинг?

BSN.ru ежегодно публикует рейтинг жилых комплексов всех районов Санкт-Петербурга, он составляется по результатам голосования экспертов. Схема простая: есть список ЖК, находящихся приблизительно в одной локации, есть опытные эксперты, готовые оценить недвижимость, и есть результат. И да, наш топ максимально объективен и, главное, здесь понятно, кому и за что поставили баллы.

Что с этим делать? 

Рейтинг поможет всем тем, у кого нет времени ездить по районам, смотреть жилые комплексы и кропотливо записывать в блокнот плюсы и минусы. Если вы сомневаетесь, в какую сторону бежать за новой квартирой то, пожалуйста, читайте, решайте, задавайте вопросы.

А эксперты, случаем, не диванные?

Мы предложили оценить районы Северной столицы людям, которые много лет работают в сфере недвижимости и прекрасно ориентируются во всех сопутствующих вопросах. Они изучили каждый жилой комплекс, вынесенный на голосование, по пяти критериям: транспортная доступность, инфраструктура, надежность, экологичность, соотношение цены и качества. Также вы можете ознакомиться с комментариями экспертов о ситуации в районах в целом.

Кудрово

Янино  

Колтуши

ПГТ им. Свердлова

ПГТ Дубровка

Голосующие эксперты поделились своим мнением относительно рынка недвижимости в представленных локациях

Анна Каёткина, начальник отдела продаж компании Петрополь:

Данные локации остаются одними из самых популярных у покупателей. Привлекает относительная близость метро, а сам район выглядит обжитым, есть парки, детские сады и школы. Ситуация с парковкой плачевная. Паркинги запроектированы далеко не во всех проектах, в основном застройщики ограничиваются машиноместами на придомовой территории или во дворах. А там, где паркинг есть, количество мест небольшое. В результате уже сейчас все паркуются на тротуарах, во дворах и на газонах, а впереди еще строительство новых ЖК. Несколько спасает ситуацию наличие пары коммерческих стоянок.

Подводя итоги, можно констатировать, что данный район заметно выделяется среди других районов комплексного освоения за счет относительной развитости инфраструктуры. С другой стороны, район не избежал общих для всех формирующихся районов проблемных точек: сложности с парковкой, пробки на въездах и выездах из ЖК, высокая плотность застройки, преобладание малогабаритных квартир. Последнее в совокупности с расположением района вблизи станции метро делает его привлекательным для тех, кто снимает жилье в аренду, а значит, социальная среда данного района будет неоднородной.

Валентина Нагиева, генеральный директор портала BSN.ru: 

Главная проблема комплексного освоения пригородов Петербурга – недостаточно развитая транспортная инфраструктура: проблемы с заездом на КАД, многочасовые пробки. С точки зрения этой проблемы, удобнее всего расположены ЖК в Кудрово – они ближе к метро и к КАД.   
Экологическая ситуация в представленных локациях благоприятная, сказывается обилие парковых зон и мест для отдыха. Здесь в основном ведется многоэтажная застройка, рынок представлен проектами эконом- и комфорт-классов. 
 
Квартиры здесь отличаются невысокими ценами за «квадрат», это обусловлено и низким развитием социальной инфраструктуры, и если в Кудрово эта проблема активно решается, то Янино и Колтуши в этом плане сильно отстают. 

Егор Еремин, автор экспертного блога по рынку новостроек:

В опросе участвовали очень разные жилые комплексы. Некоторые из них – в Кудрово. Некоторые – в Янино. В целом, я рассматриваю район Янино как малопригодный для жизни. Ежедневные пробки, проблемы с инфраструктурой, и далеко не самая лучшая экология.

Район Кудрово достаточно комфортен для жизни. Если говорить о тех жилых комплексах, которые находятся неподалеку от парка Оккервиль, то их плюсами являются: возможность за 20-25 минут дойти пешком до метро, большая зеленая зона под окнами, есть место для прогулок, катания на велосипедах или роликах, также все магазины, кафе и банки будут находиться в пешей доступности. Что касается тех жилых комплексов в Кудрово, которые находятся вблизи Мега Дыбенко, то они сейчас в транспортной изоляции. Лично я бы не хотел в час пик добираться из города до своей квартиры полтора – два часа. Но большим преимуществом является недавно открытый Мега-Парк. Он украсил район.

Сергей Садовский, руководитель отдела продаж компании «В-подряде»:

Янино, Колтуши и Кудрово – густонаселенные пригороды с ярко выраженными инфраструктурными проблемами, среди них: нехватка транспортных магистралей и объектов социальной инфраструктуры. Для решения этих проблем даже был создан «Совет новостроек» именно этих районов под председательством губернатора Ленобласти, где жители могут в диалоге с чиновниками и застройщиками ставить и решать острые проблемы своих локаций. Сегодня самые острые проблемы в Янино - транспортные, единственное шоссе района забито плотным трафиком, ж/д транспорта или метро поблизости нет, а строительство школ и детских садов не поспевает за возведением новостроек, именно поэтому цены на недвижимость в этой локации плавно ползут вниз.

Более благополучным выглядит Кудрово – дома расположены в границах КАД, рядом лесопарковая зона и крупнейший ТРК, до метро можно дойти даже пешком минут за 20-25, школы и детские сады построены застройщиками почти в срок!

Еще одна локация района – поселок им. Свердлова на берегу Невы, недвижимость там пока дешевле, чем в Янино и Колтушах, при этом транспортная ситуация позволяет добраться из поселка до КАД за 10 минут, до метро – за 25 минут. 

Антон Рудаковский,  финансовый директор E3 Group: 

Район Кудрово-Янино на сегодняшний день предлагает большое разнообразие жилья эконом-класса по низким ценам. С одной стороны, это делает жилье доступным многим желающим, но, с другой стороны, низкая стоимость обусловлена недостаточной развитостью транспортной и социальной инфраструктуры, мест для отдыха и развлечений. Подобные районы нужно рассматривать на перспективу, когда их развитие будет системным.

На сегодняшний же день такой переизбыток предложения в неготовых для этого районах ожидаемо ведет к ценовому демпингу со стороны застройщиков. Продажи идут неактивно, что создает дополнительный риск срыва сроков строительства. В качестве инвестиций в жилье мы данные районы не рассматриваем или рассматриваем точечно, так как, несмотря на высокий потенциал роста стоимости, совершенно невозможно предсказать срок экспозиции такого объекта. Иными словами – неясно, получится ли продать квартиру в той локации быстро и выгодно. А затягивание сроков продажи квартиры будет размывать доходность инвестора.

Для жизни варианты вполне приемлемые, особенно если приобретение квартиры в данном районе будет соответствовать возможностям бюджета семьи. Наличие зеленых зон и современные подходы и технологии в освоении территорий в перспективе создадут пояс комфортного преимущественно малоэтажного жилья на периферии. Однако для инвестиций имеет смысл рассматривать здесь лишь недорогие коммерческие помещения формата «У дома», которые на фоне нехватки других объектов будут востребованы в будущем.